Ипотека как лучше советы бывалых

 

Как и где можно взять ипотеку на квартиру? Какие документы нужны для оформления ипотечного договора? Кто поможет в получении ипотеки с плохой кредитной историей?. Все вышеперечисленные советы помогли мне правильно взять ипотеку на квартиру и избежать дополнительных расходов на многие сотни тысяч рублей.

Тонкости оформления ипотеки

Пошаговая инструкция для оформления ипотечного кредита в банке:

После того, как все этапы оформления ипотеки пройдены, недвижимость становится собственностью должника, но права его всё же остаются ограниченными. Если он захочет продать жильё, то потребуется согласие кредитного учреждения. Чтобы прописать кого-либо в квартиру, тоже необходимо разрешение банка.

Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

Как надо сделать

Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

Dawn Huczek /

Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь. При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка. А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.

Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж — 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.

Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.

Как надо сделать

Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме. Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.

У банка «ДельтаКредит» есть «Ипотечные каникулы» — это программа, когда первый год или два ежемесячные платежи сокращают наполовину, как раз чтобы хватило и на съём, и на ипотеку, пока строится дом.

А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза. Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.

Ошибка 3. Забыть о переездах

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Как надо сделать

Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

На что стоит в первую очередь обращать внимание, когда берешь ипотеку

В первую очередь рекомендуется  изучить Федеральный закон, который регулирует отношения при взятии ипотечного кредита. Это закон «Об ипотеке». Кредитование осуществляется как на вторичном рынке, так и на новостройке. Когда лучше брать жилье в ипотеку зависит от конкретных условий платежеспособности и экономической ситуации у заемщика.

Так же заемщику необходимо таким образом распределить семейный бюджет, чтобы хватило денег на ежемесячные выплаты. Эксперты советуют  распределить финансы бюджета таким образом, чтобы от общего семейного дохода на ежемесячные выплаты  расходовалось не больше 40% . Кроме всего прочего необходимо трезво оценить свои возможности и решить, сколько будет первоначальный взнос. Чем большая сумма вносится первоначально, тем меньше станет ежемесячный платеж.

Каждая кредитная организация предлагает свои условия кредитования. Чтобы разобраться, как выгодно взять и оформить ипотеку, понадобится пересмотреть большое количество информации по кредитным организациям. Прежде, чем подать документы на оказание кредитных услуг необходимо изучить условия многих кредиторов. Это могут быть требования по возрасту вторичного жилья, по техническому состоянию, а также  по ликвидности. Именно поэтому часто банки отказываются кредитовать хрущевки, цокольные помещения, подвалы и коммуналки. Такое жилье не может использоваться в качестве залога, а потому кредитные учреждения его не рассматривают.

Инструкция как выгодно взять ипотеку

Охотнее выдаётся залог на новостройки, особенно у проверенных застройщиков, которые сотрудничают с конкретным банком. Ориентироваться при покупке следует на такие моменты:

  • Сумма первоначального взноса должна быть максимально большой. Чем больше первый взнос, тем меньше платить каждый месяц и не придется переплачивать.
  • Максимально сократить срок, а который оформляет займ, чтобы переплата составляла минимальную сумму.
  • Брать квартиру по своим реальным возможностям без расчета на жилье экстра-класса. Конечно, и такие объекты также дают в ипотеку, но там совсем другие условия.

Если не торопиться, все проанализировать, то вполне возможно взять объект жилья, который обойдется дешевле, чем съем жилья.

Срок ипотеки

Ошибка №4 Взять ипотеку, не зная свой бюджет

Каждый месяц я плачу ипотечные взносы — 30% от моей зарплаты. Первый год кажется, что денег хватает и на платежи, и на отпуск, и на походы в бар с друзьями. Но однажды съездил в Икею, чтобы присмотреть мебель для нового жилья. Не удержался и купил несколько незапланированных вещей. Денег не осталось, и решил завести кредитную карточку для повседневных трат.

Как на самом деле пользоваться кредиткой

Как правильно

Перед тем как влезать в ипотеку, желательно провести тренировку — прожить хотя бы три месяца, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет. Так вы поймете, готовы ли вы к финансовой дисциплине, а заодно увеличите ваш первоначальный взнос. Ничего не мешает начать откладывать на воображаемую ипотеку прямо сейчас.

Если в конце месяца тренировки у вас на счете нулевой или отрицательный баланс, значит, с будущей ипотекой вам будет очень тяжело. Нужно быть готовым к экономии и пересмотру привычных трат.

У вас меньше денег, чем вы думаете

Тинькофф-таблица для ежедневного бюджета

Пример трат при зарплате 70 тысяч

БылоСъем жилья20 000 РСталоСъем жилья на окраине15 000 РБылоСбережения на 2 недели отпуска в Европе7 000 РСталоСбережения на 1 неделю отпуска в Европе5 000 РБылоИнтернет + телефон1 000 РСталоИнтернет + телефон1 000 РБылоТренажерный зал1 500 РСталоБег по утрам0 РБылоБензин и обслуживание автомобиля5 000 РСталоКарта «Тройка»2 000 РСталоПлатеж по ипотеке15 000 РБылоОстается на ежедневные расходы35 500 РСталоОстается на ежедневные расходы32 000 РБыло=1183 Р в деньСтало=1067 Р в день

Как брать ипотеку грамотно – советы экспертов

Фото 2

Подавляющее количество получателей ипотечных кредитов – люди без юридического образования. Чтобы не ошибиться с выбором ипотечной программы, сохранить свои нервы и ресурсы времени, самые важные «кредитные» вопросы следует изучить заранее.

В этом вам обязательно помогут несколько ценных экспертных советов.

Совет 1. Берите кредит в той валюте, в которой зарабатываете

Золотое правило для любых займов, не только ипотечных. Если вы получаете зарплату в рублях, то кредит следует брать исключительно в рублях.

Логика правила предельно ясна – для обслуживания кредита в долларах США вам придётся покупать валюту из своих рублёвых активов. Если курс валют вдруг вырастет, автоматом вырастут и ваши платежи в рублях.

Пример

Кризис 14-15 годов подкосил многих валютных заёмщиков, которые брали ипотеку в долларах, привлеченные низкой процентной ставкой. После резкого скачка курса доллара такие клиенты стали выплачивать примерно в 2 раза больше, чем до кризиса – при этом их зарплаты остались на прежнем уровне.

Совет 2. Внимательно изучайте условия кредитования

Об этом уже говорилось выше, но не лишним будет повторить ещё раз: читайте договор внимательно и обращайте внимание на все условия сделки.

Особенно этого касается дополнительных расходов – на страховки, обслуживание и прочие пункты, которые многим заёмщикам не кажутся важными.

Например, некоторые банки вынуждают своих клиентов страховать жизнь только в определенных компаниях (партнерах кредитного учреждения).

В итоге кредитополучатель каждый год выплачивает от 0,5 до 2% (!) от суммы кредита только за страховку, что выливается за весь срок кредитования в колоссальные суммы.

Совет 3. Не переоценивайте свои силы (улучшайте условия жилья постепенно)

Общепринятое правило – ежемесячные выплаты не должны превышать 30-40% семейного дохода. 50% — критический порог, за которым обязательно следует ухудшение уровня жизни.

Однако в РФ правило «сорока процентов» практически не работает. Граждане, в том числе семейные, взваливают на свои плечи долговые нагрузки в 60-70%, надеясь на «авось» и ожидая прибавок к зарплате.

В такой ситуации сами мысли о полноценном отдыхе и развлечениях становятся неуместными, а любая критическая ситуация (кто-то из членов семьи, не дай бог, заболел или деньги понадобились на иные нужды) приводит к штрафам, санкциям, общению с коллекторами, ухудшению кредитной истории.

Вывод: никогда не переоценивайте собственные силы. Улучшайте условия жизни постепенно. Возьмите для начала небольшой (относительно, конечно) кредит на покупку двухкомнатной квартиры, пусть даже на вторичном рынке.

Возможно, когда этот долг будет выплачен, ситуация на финансовом рынке изменится, и процентные ставки станут ниже. Тогда и подумаете о новостройке с улучшенной планировкой и жилплощадью в 100 м2.

Совет 4. Создайте «финансовую подушку безопасности»

Всегда держите определенный запас платежей на своём депозитном счету. В идеале он должен равняться 3-6 ежемесячным выплатам по кредиту.

Накопив достаточный объём средств, не торопитесь вносить досрочные выплаты. Во-первых, вы потеряете банковские проценты, во-вторых, кредитные компании не приветствуют погашения вне графика и часто накладывают ограничения на такие инициативы.

Пусть эти деньги будут вашей страховкой на будущее.

Совет 5. Выбирайте правильное время для взятия кредита

Знакомый риэлтор, о котором я писал выше, говорит, что главное в операциях с недвижимостью – своевременность сделок.

Покупать квартиры нужно именно тогда, когда спрос на них падает до предела. При условии, конечно, что жильё нужно не прямо сейчас и можно подождать год-другой.

Золотое правило инвестирования – покупать, когда все продают и продавать, когда все заняты покупками. Не стоит брать кредиты и приобретать жильё в период максимального оживления на рынке недвижимости.

Нужен ли риэлтор?

При покупке квартиры многие нанимают риэлторов. Но это удовольствие не из дешевых. Как правило, средняя плата за их услуги составляет 2-5% от стоимости жилья. Т.е. за квартиру ценой в 3 млн. рублей вам придется раскошелиться за риэлтерские услуги 60 — 150 тысяч рублей.

И тут возникает резонный вопрос. А можно ли обойтись без риэлтора при ипотеке, тем самым сэкономив достаточно приличную сумму.

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте разберем, а что собственно входит в услуги риэлторов:

  • подбор и показ жилья
  • подготовка документов для ипотечной сделки
  • анализ и сопровождение сделки, т.е. проверка юридической частоты.

В моей жизни было 2 ипотечных кредита и в обоих случаях я прекрасно обходился без риэлтора.

Почему? Да потому что, все что делает риэлтор, в данном случае можно сделать самому.

Допустим подбор жилья. В каждом городе есть сайты по продаже недвижимости. Вы сами вполне прекрасно можете найти и посмотреть все интересующие варианты. Причем все варианты, а не те, что может предложить вам ваш риэлтор.

Подготовка документов. Взять справки из БТИ, заказать оценку квартиры и прочие — также можно самому. Все остальное делает ваш банк, у которого вы берете кредит: договор купли-продажи.

Проверка юридической чистоты и сопровождение сделки. Здесь также все проверяется банком. И причем довольно досконально. Ведь банк, как кредитор, в первую очередь заинтересован в том, чтобы в дальнейшем не было никаких проблем с квартирой, т.к. она остается в у него в залоге до полной выплаты кредита.

Согласитесь, что юристы у банка поопытнее, чем обычные риэлторы и проверяют все досконально по поводу избегания возможных проблем в будущем. Да и не факт, что риэлтор проверяет все документы по квартире. Для них самое главное — это быстрее получить комиссионные.

И последний факт, не в пользу риэлторов — они не несут никакой ответственности в случае, если в дальнейшем у вас квартира будет отсужена обратно старым владельцем или его приемниками, даже если риэлтор и проверил ее на юридическую частоту.

В лучшем случае, если такое произойдет — риэлтор вернет вам деньги, которые он получил от вас в виде комиссионных. И все. А раз так, зачем тратить лишние деньги.
Фото 2

Ипотека на квартиру: с чего начать

Для начала необходимо правильно выбрать кредитное учреждение. Нужно ознакомиться с информацией на сайтах банков, побывать на банковских форумах в интернете, прислушаться к рекомендациям и отзывам людей, уже получавших ипотеку на жильё и выбрать несколько банковских учреждений. Изучить их процентные ставки, сроки кредитования, суммы ежемесячных платежей, стоимость страховки, способы погашения кредита.

Видео по теме:

На этом этапе решается, какую квартиру приобрести (в новостройке или на рынке вторичного жилья). Затем нужно посетить выбранные банки и получить всю интересующую информацию у офис-менеджеров. Так можно подобрать оптимальную в каждом конкретном случае ипотечную программу с лучшими условиями.

Выбрав банк, необходимо получить у него одобрение на получение ипотеки и знать одобренную сумму кредитования. Затем, в соответствии с текущими возможностями, искать подходящую квартиру.

Что нужно для получения ипотечного кредита на приобретение жилья? Чтобы банк рассмотрел заявку на ипотеку, нужно собрать следующие необходимые документы:

  • паспорт (в некоторых случаях и водительские права);
  • документ об образовании (диплом);
  • справка о зарплате (если зарплата перечисляется на карту этого банка, то справка не нужна);
  • заявление о предоставлении ссуды с указанием суммы и срока кредита;
  • анкета заёмщика (размещена на сайте банка);
  • информация об имеющемся движимом и недвижимом имуществе.

После того, как банк одобрит заявку на ипотеку, можно начинать искать квартиру, на что даётся 3-4 месяца. В случае, если жильё не будет найдено за этот период времени, процедуру одобрения ипотеки нужно будет проходить повторно.

Практически всегда получают одобрение банка на получение ипотечного кредитования заёмщики, имеющие:

  1. Высокую официальную заработную плату.
  2. Чистую кредитную историю.
  3. Максимальную сумму первоначального взноса.
  4. Минимальную сумму запрашиваемой ссуды.
  5. Ликвидную недвижимость (несколько квартир или загородный дом).

Ипотека — как лучше взять (советы бывалых)

В заключение — несколько советов и рекомендаций от бывалых заёмщиков, уже выплативших или продолжающих успешно выплачивать ипотеку:

  1. Всегда нужно обращать внимание на детали. Например, крошечное в масштабах одного платежа расхождение в процентной ставке приводит к громадной общей переплате, достигающей сотен тысяч рублей. Отдавать банку лишнее всё равно придётся — так почему бы не сделать этот процесс как можно менее болезненным?
  2. Необходимо брать ипотеку в той же валюте, в которой заёмщик получает заработную плату или другие виды дохода. С внесением последних изменений в законодательство эта тема стала менее острой, однако забывать об осторожности по-прежнему не стоит: резкие колебания иностранной валюты способны привести к существенному росту ежемесячных платежей — а рассчитывать на их падение, с учётом особенностей российской экономики, просто глупо.
  3. Следует предпочитать фиксированную процентную ставку плавающей. Соображение здесь такое же, как в предыдущем пункте: ставка рефинансирования Центрального Банка может, конечно, быть понижена, но на деле она из года в год растёт и будет расти впредь — до наступления коренных изменений в экономической политике страны. А значит, и регулярные платежи, привязанные к плавающей ставке, с очень большой вероятностью рано или поздно увеличатся — и не один раз.
  4. Нужно чётко определить, сколько плательщик может отдавать в месяц без чрезмерного ущерба для себя. Неудобства всё равно будут — их, как бы ни хотелось, не избежать; но совершенно разные ситуации, когда из заработной платы в 30 тысяч рублей приходится отдавать банку 8 и 15 тысяч. В первом случае заёмщик может создать для себя какую-никакую «подушку безопасности»; во втором — впадёт в ступор, столкнувшись с первым же неожиданным препятствием. Лучше всего выделять на платежи по ипотеке не более 1/3 от семейного дохода; и просто замечательно будет, если удастся уменьшить эту сумму до 10–15% от того же значения.
  5. Лучше двигаться вперёд постепенно: переехать из общей с родственниками однушки в двухкомнатную квартиру, но уже свою; затем, через несколько лет, — в трёхкомнатную и так далее. Такая неторопливость поможет заёмщику лучше готовиться к каждому последующему шагу, не теряя время и нервы на попытки сразу купить «дворец», оставаясь при этом фактически в нищете.
  6. Настоятельно рекомендуется рассмотреть все возможные варианты ипотеки на сайтах разных банков, используя онлайн-калькуляторы: понижая и повышая требуемую сумму, отодвигая или приближая срок погашения задолженности и применяя другие допустимые манипуляции. Кроме того, можно подать интернет-заявку сразу в несколько банков: это позволит сэкономить время на заполнении разрозненных форм.
  7. Нужно выгадать время. Как показывает статистика, цены на квартиры циклически увеличиваются начиная с лета и до Нового года, после чего постепенно падают. А значит, лучшее время для приобретения жилья в ипотеку — с весны по начало лета.
  8. Если сложно найти квартиру самостоятельно, следует привлечь риелтора. Да, их услуги стоят дорого и тоже не дают стопроцентного результата, зато агентства, занимаясь своими прямыми обязанностями, высвобождают для покупателя массу времени, которое можно потратить с большей пользой — хотя бы на попытки прийти в себя, ознакомившись со ставкой банка. Кроме того, риелтор проверит законность сделки — а опыта в этом вопросе даже у самого мелкого агентства больше, чем у рядового гражданина.
  9. Нельзя забывать о возврате НДФЛ с процентов по ипотеке и других полагающихся заёмщику льготах и возможностях: чем больше денег удастся вернуть или сэкономить на покупке квартиры в ипотеку, тем лучше; а сбережённые средства лучше пустить на ремонт, празднование новоселья или приобретение транспортного средства — в зависимости от потребностей кредитополучателя.
  10. Не нужно слишком сильно привязываться к квартире: даже из-под ипотеки её можно продать или обменять, если жизненные обстоятельства изменились сильно и навсегда. Придётся повозиться с документами и заручиться согласием кредитора, однако это лучше, чем долгие годы сидеть на одном месте, не имея возможности заняться любимым делом.
  11. Нельзя надеяться на толерантность банка: при возникновении сложностей с выплатами необходимо сразу же уведомить его о проблеме. Возможно, кредитор предложит небольшую отсрочку, реструктуризацию или выкуп квартиры — любой вариант предпочтительнее, чем судебные разбирательства и общение с судебными приставами.
Смотрите также: Где получить кредит на покупку жилья в Беларуси?

Ошибка №3 Небрежное отношение к документам

Фото 4

Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.

Главное правило юридической грамотности

Сначала читать, потом подписывать

В договоре написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но не переживаю: зарплата к тому времени тоже наверняка вырастет. Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.

Как правильно

Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.

Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор. Лучше сейчас побыть занудой, чем потом много лет чувствовать себя обманутым.

Уточните условия и дополнительные платежи

Позвоните или зайдите в банк и еще раз уточните условия кредита. Подробно расспросите кредитного специалиста о размере банковской комиссии, необходимости оформлять страховку, возможных штрафах, условиях досрочного погашения кредита. Рассчитайте, хватает ли у вас денег на оформление сделки, регистрацию прав собственности и оплату услуг риелтора.

Критерии выбора ипотеки

Выбор ипотеки является нелёгкой задачей. Сделав ошибку, можно лишиться своих денег и потерять новое жильё. В случае, если должник не соблюдает свои обязательства, кредитор, возмещая ущерб, имеет право продать эту недвижимость.

Ипотечный кредит выдаётся многими банками, но условия займа могут существенно различаться. Заёмщику нужно обратить внимание на некоторые моменты:

  • процентную ставку;
  • требования к заёмщику;
  • дополнительные платежи при оформлении ипотеки;
  • скрытые комиссии;
  • условия страхования.

Ошибка 6. Не читать договор

Barbara Krawcowicz /

Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.

Как надо сделать

Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.

Виды ипотеки

Существует несколько видов ипотечного кредитования:

  • целевой займ на приобретение жилья – самый распространённый вид ипотеки. Банком выдаётся определённая сумма денежных средств на покупку квартиры. При этом залогом является приобретённый объект недвижимости;
  • нецелевой кредит. Банком выдаются средства наличными под залог имущества, которым владеет заёмщик. Полученные деньги используются на усмотрение должника;
  • ипотека для покупки загородной недвижимости;
  • социальное кредитование. Имеется целый ряд проектов, самый распространённый из них ипотека для молодёжи. Кроме этого, имеется вариант ипотеки для индивидуальных предпринимателей. ИП может на льготных условиях получить средства на покупку коммерческой недвижимости.

Чтобы грамотно и выгодно воспользоваться какой-либо программой, необходимо сравнить их основные параметры: максимальный размер ссуды, минимальный размер первоначального взноса, процентные ставки, комиссии и сроки кредитования. На сегодняшний день ипотеку предоставляют большинство банков, отличающихся условиями и особенностями кредитования.

Получить подробную информацию об условиях банка можно в каждом из филиалов банковского учреждения или на его официальном сайте. На многих сайтах имеется памятка для заёмщика по ипотеке, с помощью которой можно сравнить условия разных банков и программы кредитования.

Ошибка 5. Не создавать резервный фонд

Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

Как надо сделать

Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего — на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.

Фото 4

Не забываем про страховку

Стоимость страховки при покупки квартиры при ипотеке составляет от 0,5 до 2%. Причем эти деньги нужно вносить за год вперед и далее продлевать ее ежегодно. Поэтому нужно ответственно подойти к выбору страховой компании. Размер страховки зависит от многих факторов, как от возраста, условий работы заемщика и отсутствия у него хронических заболеваний так и от состояния покупаемого жилья.

Что входит в стоимость страховки?

  • страхование недвижимости
  • страхование жизни и здоровья заемщика
  • титульное страхование на случай потери права собственности  на квартиру

Как правило, банк предлагает заключить страховой договор у него напрямую или через рекомендованные им страховые компании. Здесь подкупает простота, не надо никуда ехать и вся процедура потребует от вас минимум усилий.

По моему опыту, можно найти более выгодные условия у других страховых компаний. Разница может достигать 100%.

Поэтому, лучше потратьте время и узнайте сколько будет стоить услуга в нескольких страховых компаниях. Наверняка вы найдете более выгодные условия, чем те, которые предлагает банк.

Запомните, вы будете платить по кредиту длительное время и каждая год вам нужна будет страховка. Поэтому даже небольшая разница по страховке способна сэкономить вам десятки тысяч рублей.

Если вы найдете страховку  всего на 0,5% меньше — от суммы в 3 млн. в первый год вы заплатите меньше на 15 тысяч. А за срок в 20 лет на сколько вы заплатите меньше? Сотни тысяч это точно!!!!!

Ошибка 1. Брать ипотеку с максимальным обязательным платежом

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги — закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Ошибка 4. Забыть про ремонт

Irene Mei /

Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте — это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.

Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).

Как надо сделать

Вариантов три:

  • Когда берёте ипотеку, платите меньший первоначальный взнос, зато сразу откладывайте «ремонтные» деньги. Лучше положить их под проценты.
  • Откладывайте на ремонт, когда выплачиваете ипотеку. Те же ипотечные каникулы, про которые мы говорили, могут помочь.
  • Ищите застройщика, который сразу сдаёт квартиру с ремонтом. В ней как минимум можно жить, то есть закончить с ипотекой, а уже потом что-то ремонтировать.

Как брать ипотеку на квартиру?

Прежде чем изучать тонкости закладной на квартиру по ипотеке и другие детали, важные, но не первостепенные, нужно подумать, нужны ли в принципе заёмщику жильё и кредит для его приобретения. Вполне может случиться, что при зрелом размышлении он откажется от казавшихся разумными планов и предпочтёт какой-либо другой вариант — кто знает, в какой момент и насколько сильно изменятся обстоятельства.

Чтобы взять квартиру в ипотеку, нужно предварительно оценить свои возможности

Если же иных путей получения квартиры не предвидится, остаётся всё та же ипотека — и несколько подготовительных ступеней, к ней ведущих.

Оценка своих возможностей

Первый шаг будущего кредитополучателя, как однозначно следует из советов бывалых, — тщательная, неспешная и желательно всесторонняя оценка собственных возможностей. Речь идёт не только о платёжеспособности, хотя и о ней будет сказано чуть ниже; сейчас же нужно рассмотреть всю совокупность обстоятельств, передвигаясь от одного фактора к другому и сделав в конце вывод — пусть неутешительный, зато позволяющий избежать полного краха.

К таким факторам относятся:

  1. Условия получения кредита. Принимая их во внимание, можно рассчитать ипотеку на квартиру, пользуясь онлайн-калькулятором на сайте финучреждения-фаворита или лично придя в отделение. Важнейшие условия — это годовая процентная ставка, срок, на который банк готов предоставить деньги, тип платежей (аннуитетные или дифференцированные) и обязательность первого взноса. Приложив немного усилий, кредитополучатель сможет взять ипотеку на квартиру и без первоначальных вложений, однако за такую возможность придётся переплатить — а значит, лучше проявить немного терпения и подкопить денег на взнос, чем впоследствии переплачивать по процентам. Тем более что обычно это 15–20% от требуемой суммы — много, но всё же по силам твёрдо настроенному человеку.
  2. Способность к ежемесячным выплатам. Если совокупный доход семьи составляет 30 тысяч рублей, из которых порядка 75% тратится на основные потребности (еда, медикаменты, плата за найм жилья и коммунальные услуги), рассчитывать на ипотеку вряд ли стоит: выплачивать оставшиеся 7–8 тысяч рублей в месяц придётся чуть ли не бесконечно (не принимая в расчёт отсутствие «подушки безопасности»), а рисковать и брать на себя повышенные обязательства — глупо: в какой-то момент кредитополучатель или столкнётся с привходящими неблагоприятными факторами, которые в итоги приведут к катастрофе, или просто-напросто сорвётся.
  3. Ориентировочная стоимость жилья. С одной стороны, она зависит от возможностей кредитополучателя и готовности банка предоставить требуемую сумму; с другой, и это не менее важно, — от характеристик квартиры. Следуя советам бывалых, не стоит сразу покупать роскошную недвижимость в центре города, тем более если планируется перебраться из подселения или однушки, которую получатель делит со старшими родственниками; лучше понемногу продвигаться вперёд — шаг за шагом, но наверняка, не стремясь прыгнуть выше головы.
  4. Категория квартиры. В зависимости от конкретного предложения и собственных предпочтений можно взять в ипотеку как первичное (ранее не имевшее хозяина, в том числе строящееся), так и вторичное (уже принадлежащее кому-то на момент подписания договора) жильё. Стоимость недвижимости сильно зависит от этих факторов — как и от инфраструктуры района, наличия поблизости медицинских, образовательных учреждений, супермаркетов, остановок или станций метро и других деталей.
  5. Необходимая сумма кредита. Накопив деньги на первоначальный взнос и изучив возможности занять у родных и знакомых, а также продать что-то, не представляющее насущной необходимости, сделав вклад в квартиру, получатель средств сможет определить, сколько именно ему не хватает — эту сумму (не больше и не меньше) и следует просить у банка.

Важно: ипотечный кредит относится к целевым — никто не выдаст заёмщику деньги на руки. Таким образом, брать слишком много не рекомендуется — получившийся разрыв будет лишь новой проблемой, а не возможностью устроить ремонт или приобрести бытовую технику.

Выбор финучреждения

Определившись со своими возможностями и вычислив, какой примерно суммы не хватает для покупки квартиры, будущий кредитополучатель может приступить к выбору банка. Как и на предыдущем этапе, здесь нужен комплексный подход: оформлять ипотеку просто потому, что в одном финучреждении меньше процентная ставка или первоначальный взнос, неразумно. Обычно эти преимущества компенсируются, а то и перебиваются недостатками ипотечной программы — и чтобы в дальнейшем не жалеть и не искать способы расторжения кредитного договора, лучше изучить все факторы.

Смотрите также: Как взять кредит на развитие малого бизнеса?

К факторам, определяющим предложение кредитора и имеющим первостепенное значение, относятся:

  1. Годовая процентная ставка. Само собой, чем она меньше — тем лучше плательщику; с другой стороны, пониженная ставка неминуемо будет связана с рядом неприятных условий — ни один банк не станет предлагать кредитополучателю выгодные условия из чистого альтруизма. Обычно низкие проценты — не более чем маркетинговый ход, а на деле кредитор может не только подпортить картину другими условиями, но и предусмотреть для себя возможность изменять её с течением времени.
  2. Иные проценты, штрафы и пени. Получателю следует с самого начала поинтересоваться, сколько ему придётся платить за расчётное обслуживание, получение дополнительной информации, уточнение графика платежей и другие услуги, а также какие штрафные санкции предусмотрены банком за просрочки и возможные огрехи. В эту же категорию можно включить стоимость страхования жизни, здоровья, работы и непосредственно квартиры — от последнего отказаться, в соответствии с законом, не получится, а значит, нужно заранее учитывать излишние расходы.
  3. Срок погашения обязательств по кредиту. Некоторые банки готовы предоставить ипотеку и на 25–30 лет, понимая, что чем дольше кредитополучатель платит за квартиру, тем больше они получат денег; другие же, ставя во главу угла финансовую безопасность, ограничивают срок окончательного расчёта пятью-десятью годами. Этот фактор необходимо принимать во внимание в большей мере заёмщику, не имеющему возможности ежемесячно расставаться с крупной суммой: чем меньше у него получается платить, тем на более долгий срок растянется ипотека.
  4. Тип регулярных платежей. На сегодня банки предлагают два варианта: аннуитетные и дифференцированные выплаты. Первые удобнее с «эксплуатационной» точки зрения: получатель каждый месяц переводит банку одну и ту же сумму, не утруждая себя расчётами и не сверяясь с графиком. Вторые — практичнее: в первую очередь заёмщик выплачивает тело кредита равными долями, а проценты в данном случае вторичны. Однако следует принимать во внимание, что дифференцированные платежи, постепенно уменьшаясь, сначала могут стать для покупателя квартиры попросту неподъёмными. Чтобы снизить финансовое бремя, ему придётся или растягивать срок погашения задолженности, или уменьшать сумму.
  5. Требования к кредитополучателю. Основные факторы — его официальный ежемесячный доход, качество кредитной истории, готовность представить все необходимые документы, наличие залогового имущества и поручителей и так далее; чем больше совокупность положительных обстоятельств, тем охотнее банк даст заёмные средства — и наоборот. Именно поэтому на моменте отбора финучреждения не стоит останавливаться на одном варианте: всегда следует иметь запасные, чтобы вдруг не столкнуться с необходимостью спешно подыскивать новый банк. Нужно понимать, что заключение кредитного договора — обоюдный процесс, требующий совпадения воль кредитора и кредитополучателя, и не рассчитывать на стопроцентную готовность финучреждения рисковать своими деньгами.
  6. Требуемые документы. Некоторые банки готовы перечислить на счёт получателя нужную сумму только после представления им всевозможных бумаг — от паспорта с ИНН до справки с места работы и выписки из трудовой книжки; другие, включая Сбербанк и ВТБ 24, предлагают упрощённый порядок, вплоть до возможности взять ипотеку по двум документам, компенсируя свои риски повышенной процентной ставкой и увеличенным первоначальным взносом.
  7. Готовность работать со льготными категориями граждан. Если у человека есть право на материнский капитал, участие в программах для многодетных семей и другие дополнительные возможности, следует подыскать финучреждение, согласное предоставить деньги на таких условиях. В большинстве случаев это крупные банки, хотя при желании можно найти и структуры поменьше — всё зависит от возможностей и личных предпочтений потенциального заёмщика.

Важно: если квартира уже присмотрена и заёмщику требуется срочно заплатить за неё, чтобы не допустить перекупки, нужно принимать во внимание и срок рассмотрения банком заявки. Как правило, чем крупнее финучреждение, тем больше в нём бюрократии — и наоборот: например, у Сбербанка на ответ заявителю может уйти больше недели, а у его менее крупных собратьев, всё ещё сохраняющих независимость, — три-четыре дня.

Подача заявки и сбор документов

Изучив условия, предлагаемые банками, и выбрав лидера (или несколько лидеров), можно переходить к заполнению анкеты и сбору необходимых документов. Как правило, сегодня банки дают пользователю возможность отправить заявку в режиме онлайн, просто вписав данные в удобную электронную форму и нажав на кнопку «Отправить» или аналогичную.

Это позволяет сэкономить время на походе в отделение и ожидание в очереди, а также, что важно для многих заёмщиков, исключить на первых порах человеческий фактор: результат рассмотрения анкеты не будет зависеть от внешности, грамотности речи и других факторов, способных испортить впечатление о потенциальном кредитополучателе.

Смотрите также: Как получить займ на карту в Тратимо?

Форма онлайн-анкеты и перечень данных, которые в неё следует внести, определяется самим банком и не зависит от желания отправителя. Крайне рекомендуется заполнить в ней все доступные поля, чтобы не столкнуться с отказом или дополнительными вопросами финучреждения. Впрочем, если была допущена небольшая погрешность и заявитель согласен уточнить сведения, особых сложностей с подачей заявки не предвидится.

То же касается и списка необходимых для того, чтобы взять ипотеку на квартиру, документов. Обычно в него включаются:

  • паспорт гражданина России или другой документ, в соответствии с законом подходящий для удостоверения личности;
  • второй, а иногда и третий документ, подтверждающий актуальность паспорта: загранпаспорт, идентификационный номер налогоплательщика, СНИЛС (зелёная карточка), водительское или пенсионное удостоверение и даже военный билет;
  • для мужчин в возрасте до 27 лет — военный билет, даже если он не был запрошен на предыдущем основании; необходимость предъявлять военный билет связана с повышенным риском для финучреждения: если заёмщика вдруг призовут, график выплат как минимум сместится на двенадцать месяцев;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ за указанный финучреждением срок — от квартала (трёх месяцев) до полугода и даже года;
  • копия трудовой книжки, заверенная в отделе кадров или непосредственным начальником, или трудовой договор, обычный или срочный; взять деньги под гражданско-трудовой договор, как правило, значительно сложнее, а некоторые банки и вовсе отказываются рассматривать его наравне с трудовым;
  • иные бумаги: свидетельство о вступлении в брак, согласие второго супруга на ипотеку, свидетельства о рождении детей, справку по форме 3-НДФЛ и даже справки от психиатра и нарколога — всё определяется фантазией и степенью осторожности займодавца.

Важно: шансы кредитополучателя, согласного привести с собой одного или двух поручителей или предоставить банку залоговое имущество, существенно возрастают; это следует иметь в виду, если высока вероятность получить отказ в выдаче заёмных средств. Кроме того, отдельные финучреждения готовы при «предъявлении» поручителей снизить процентную ставку на несколько пунктов.

Ожидание ответа и поиск квартиры

Как уже было упомянуто, срок рассмотрения банком заявки составляет от трёх дней до недели с лишним; податель заявки будет уведомлен о решении по телефону, электронной почте (значительно реже), с помощью SMS-уведомления или в ходе запланированного визита.

Если ответ положительный, будущий кредитополучатель сможет приступить к подбору квартиры, которую предполагается взять в ипотеку. Обычно срок, отводимый банком на поиски, составляет от одного до четырёх месяцев.

Подбирать недвижимость следует по следующим параметрам:

  1. Качество самого жилья. Понятно, что чем комфортабельнее изначально квартира, тем лучше. И всё же не стоит слишком гнаться за удобствами: зачастую выгоднее взять недвижимость с ремонтом ниже среднего и самостоятельно провести необходимые работы, чем тратить деньги на «люксовую» квартиру.
  2. Инфраструктура. Как бы ни было прекрасно жильё, если оно стоит в отдалении и на болоте (или рядом с перерабатывающим заводом), не стоит его покупать. Лучше присмотреть варианты поскромнее, но хотя бы немного включённые в окружающую среду.
  3. Юридическая чистота. Не стоит брать в ипотеку, да и за «живые» деньги, квартиру, владелец которой не может подтвердить своё право на обладание ею и отсутствие ограничений и обременений. Проверить, нет ли осложняющих жизнь факторов, удастся с помощью справки из Единого государственного реестра недвижимости: заказать её может и покупатель, но обычно эту обязанность берёт на себя продавец.

Документы, относящиеся к найденной квартире, следует отнести в банк; если жильё соответствует условиям кредитора, он даёт одобрение, после чего составляется предварительное соглашение о предоставлении заёмных средств.

Заключение кредитного договора

Обычно оформление кредитного договора занимает минимум времени; после того как все документы собраны и заёмщик ещё раз ознакомлен с условиями, остаётся лишь поставить подпись в конце документа. Через непродолжительное время деньги поступят на счёт покупателя, а он переведёт их продавцу недвижимости — на этом процедура купли-продажи заканчивается, а выплата кредита — только начинается.

Вряд ли нужно напоминать о необходимости тщательно проверять и перечитывать все задействованные в сделках купли-продажи и кредитования документы: ни один банк не станет делать этого за заёмщика, а разбираться с юридическими сложностями незадачливому покупателю придётся самостоятельно.

Оформление договора страхования

Все банки, крупные и поменьше, любят навязывать клиентам страховку: жизни и здоровья, трудоустройства (на случай сокращения), приобретаемой квартиры. И если от большинства из них, следуя советам бывалых, можно отказаться ещё перед подписанием договора или в течение периода охлаждения, то с последним придётся смириться: право навязать заёмщику страхование жилья, в отношении которого оформляется кредит, дано банкам законодателем.

Зато никто не запрещает кредитополучателю самостоятельно подобрать страховую компанию: если постараться как следует, можно сэкономить до 50–100% от стоимости услуг, предлагаемых самим банком или аффилированными страховщиками.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://vfinansah.com/loans/mortgage/kak-luchshe-vzyat-ipoteku
  • https://lifehacker.ru/podvodnye-kamni-ipoteki/
  • https://shtrafsud.ru/nalogi-i-vychety/kak-vygodno-vzat-ipoteku.html
  • https://journal.tinkoff.ru/ipoteka-for-beginners/
  • https://hiterbober.ru/personal-money/kak-vzyat-ipoteku-na-kvartiru.html
  • https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/11-sovetov-po-ipoteke-snizhaem-konechnyie-rashodyi-na-sotni-tyisyach.html
  • https://uvolsya.ru/kredity-i-zajmy/kak-brat-ipoteku-na-kvartiru/
  • https://www.domofond.ru/statya/kak_vzyat_ipoteku_instruktsiya_dlya_novichkov/1395
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий