Что значит полная стоимость в договоре

 

Daisi12 + написал(а): >> Полная стоимость будет указана только в банковской расписке. Как проверить чистоту квартиры для покупки и подготовить документы для сделки. Неполная стоимость квартиры в договоре и ипотека. Цена в договоре купли-продажиОчень часто при совершении сделок купли-продажи недвижимого имущества(в том числе и квартир) стороны указывают в договоре купли

Содержание

Что такое полная стоимость кредита и как ее правильно рассчитать?

Продавец желает как можно быстрее получить разницу в цене, а покупатель прикладывает максимум усилий к откладыванию этого момента. Именно поэтому большое значение имеет поведение во время заключения сделки и проведения взаиморасчетов сторон не только непосредственно продавца и покупателя(как вы понимаете, их может быть и несколько с каждой стороны), но и их представителей, в том числе и риэлторов, представляющих интересы своих клиентов.

В этом случае мы заранее стараемся обговорить со своими клиентами, являющимися стороной в сделке, все возможные варианты оформления сделки и при малейшей неадекватности поведения другой, противной стороны в сделке(а для суда обе стороны одинаково противны – см. пункт 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ) или ее представителя немедленно уведомляем своего клиента о возможных вариантах развития событий.

Андрей Лемзаков,
директор АН«АНЛЕМ», юрист
апрель 2006
(при использовании статьи
ссылка на автора обязательна)

comments powered by HyperComments

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры?

На сегодняшний день, сложилась такая ситуация, когда продавцы не согласны указывать в договоре купли – продажи полностью весь ценовой критерий продаваемой квартиры.

По этой же причине покупатели не могут приобрести понравившееся им жилье.

Данную ситуацию можно понять, когда продавец владеет собственностью меньше, чем три года, и при продаже должен заплатить государственный налог физического лица в размере 13% с суммы, если она превышает один миллион рублей.

Совершив такое действие, продавцы уходят от того, чтобы оплачивать этот немаленький налог. Но, это – не решение проблемы. Таким образом, все риски ложатся непосредственно на покупателей, и по большому счету им этого совсем не нужно.

Все проще при ситуации, когда недвижимость находится у продавца больше, чем три года. Тогда, никаких дополнительных налогов платить не нужно, но и продавцы не всегда готовы согласиться указать в договоре купли – продажи всю сумму сделки.

Вся суть вопроса заключается в том, что чем больше ценовой критерий за квартиру, тем больше вы должны будете оплатить нотариусу за оформление договора. Кому хочется отдавать дополнительную сумму нотариусу?

Специалисты считают, что он обезопасит себя в будущем от налоговой службы, которая его проконтролирует в случае приобретения чего-то очень дорогого и обезопасит покупателя тем, что у службы не будет к нему никаких претензий.

Комментарий к статье 485 Гражданского Кодекса РФ

1. Согласно п. 1 комментируемой статьи покупатель обязан совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа. Это положение ГК аналогично предписаниям Венской конвенции 1980 (ст. 54). При этом совершение таких действий, как направление в банк поручения об открытии аккредитива, не рассматривается в качестве осуществления платежа. Также не является платежом поручение банку о переводе продавцу цены товара, если такое поручение не было исполнено. Следует иметь в виду, что местом исполнения денежного обязательства по общему правилу признается место нахождения (жительства — в отношении граждан) кредитора в момент возникновения обязательства (см. ст. 316 ГК).

2. Комментируемая статья исходит из того, что условие о цене товара не относится к числу существенных, при отсутствии которых договор не считается заключенным.

Что такое твердая цена договора согласно ГК РФ?

Часто, продавец не хочет указывать в договоре отчуждения недвижимости реальную стоимость продаваемой недвижимости.

С чем это связано? Прежде всего с особенностями российского налогового законодательства. Гражданин, приобретший жилое помещение безвозмездно, т.е.

при приватизации, по наследству или дарению (до года) освобождается от уплаты подоходного налога при владении имущества свыше 3 лет. А если имущество получено после года, то освобождение от уплаты налога наступает после пяти лет владения имуществом (список сделок, при которых срок опускается до трех лет указан в статье «Освобождение от налога при продаже квартиры»). Законом установлен налоговый вычет в один миллион (ст.220 п.2 п.п.

Какую сумму указать в договоре купли-продажи?

Внимание

От суммы продажи квартиры он имеет вычет один миллион, с остальной суммы ему придется заплатить налог в 13 процентов. С точки зрения закона сделки с указанием суммы миллиона и меньше считаются мнимыми или притворными, т.к.

цена является существенным условием договора.
Отдельно хочется обратить внимание, что налоговые органы, в последнее время более детально подходят к изучению сделок с недвижимостью и их налогообложением.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Реалии современного рынка недвижимости таковы, что занижение стоимости квартиры – это неоспоримый факт, с которым приходится сталкиваться большинству покупателей. Для тех, кто не участвовал в купле-продаже жилья, указание в договоре стоимости недвижимости в несколько раз ниже ее реальной цены выглядит неразумным и нелогичным. Но на практике оказывается, что это может быть выгодно как продавцу, так и покупателю.

Хотя существует и масса минусов, с которой может в любой момент столкнуться та и другая сторона. Попробуем разобраться, в чем заключается риск занижения стоимости договора купли-продажи квартиры, кому выгодно искажение фактической цены на недвижимость и как не попасть в ловушку, если действуют мошенники.

Начнем с небольшой справки. По закону, если собственник продает недвижимость, хозяином которой он является менее 5 лет (соответствующий закон вступил в силу 1 января 2016г., ранее этот срок составлял 3 года), то он обязан оплатить налог на доходы физических лиц. Налоговая ставка составляет 13% от стоимости жилья, которая указана в договоре. Необлагаемая налогом сумма составляет 1 млн. рублей. Несложно догадаться, что в большинстве случаев цена квартиры указывается в размере 1 млн. рублей.

Рассчитать сумму налога просто. Если объект стоит 2 млн., то за минусом 1 млн., размер НДФЛ составит 130 тыс. рублей. За квартиру стоимостью 3 млн. придется выложить 260 тыс. рублей, а с 4-х млн. придется заплатить уже 390 тыс. рублей! Сумма достаточно приличная, поэтому неудивительно, что продавец готов пойти на любые махинации с документами, чтобы не выплачивать налог. Но стоит ли идти на этот шаг покупателю? Попробуем выяснить, с какими рисками он может столкнуться.

Что будет если продать квартиру ниже кадастровой стоимости? можно ли?

Фото 2

АрмянскийАфрикаансБаскскийБелорусскийБенгальскийБирманскийБолгарскийБоснийскийВаллийскийВенгерскийВьетнамскийГалисийскийГреческийГрузинскийГуджаратиДатскийЗулуИвритИгбоИдишИндонезийскийИрландскийИсландскийИспанскийИтальянскийЙорубаКазахскийКаннадаКаталанскийКитайский (Упр)Китайский (Трад)КорейскийКреольский (Гаити)КхмерскийЛаосскийЛатинскийЛатышскийЛитовскийМакедонскийМалагасийскийМалайскийМалайяламМальтийскийМаориМаратхиМонгольскийНемецкийНепалиНидерландскийНорвежскийПанджабиПерсидскийПольскийПортугальскийРумынскийРусскийСебуанскийСербскийСесотоСингальскийСловацкийСловенскийСомалиСуахилиСуданскийТагальскийТаджикскийТайскийТамильскийТелугуТурецкийУзбекскийУкраинскийУрдуФинскийФранцузскийХаусаХиндиХмонгХорватскийЧеваЧешскийШведскийЭсперантоЭстонскийЯванскийЯпонский Звуковая функция ограничена 200 символами Настройки : История : Обратная связь : Donate Закрыть

Риски занижения стоимости квартиры в договоре купли продажи: как оценить жилье самостоятельно и что значит полная стоимость и неполная сумма?

В непредвиденных ситуациях случается так, когда люди отказываются по своему собственному желанию от привлечения независимого оценщика.

Нельзя сказать, что такой шаг верный, но и нельзя говорить о том, что вы самостоятельно не сможете воспользоваться методом сравнительного анализа, чтобы оценить свою квартиру.

О том, к чему ведет занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи квартиры и как оценить квартиру на продажу самостоятельно мы и поговорим в этой статье.

Занижение стоимости квартиры при продаже

Не только покупатель рискует своими деньгами, но и продавец. Занижение при продаже жилья может привести к следующему:

• Покупатель, которому изначально квартира понравилась, впоследствии может отказаться от ее приобретения из опасения потерять деньги.

• В связи с сокрытием дохода налоговая инспекция может обратиться с иском в суд.

• За неуплату налогов будет наложено административное взыскание или дело дойдет до уголовной ответственности.

В связи с этим при продаже жилплощади все же рекомендуется проводить всю сумму по договору, как бы это ни было обременительно для продавца. Тем более что есть возможность избежать уплаты налога вполне легальным способом. В соответствии с законом, если гражданин после продажи одного объекта в этом же календарном году приобретает следующий, совпадающий по стоимости, то произойдет взаимозачет.

Чистая продажи без последующей покупки встречается редко. Главное успеть совершить обе сделки в текущем году и налог на доход физических лиц можно не оплачивать на законных основаниях. Как видно, договор купли-продажи с нереально низкой ценой жилья несет в себе намного больше рисков, чем выгоды для обеих сторон.

Один из самых частых вопросов, который возникает у продавца автомобиля: какую сумму указывать в графе стоимость?

Опасения понятны. Продавцы не хотят дополнительных расходов при продаже авто. В сети опубликовано много статей на эту тему. В большинстве своем, информация на ресурсах устарела. Некоторые положения уже как 5 лет назад были отменены.

Известно, что собственник должен заплатить налог от своего дохода при продаже автомобиля, мотоцикла и т.д. В данном положении есть очень простые и понятные исключения, такие как:

— автомобиль был куплен за 400 000 рублей, далее был продан за 300 000 рублей. В случаях, когда при продаже автомобиля нет дохода — НДФЛ 13% не уплачивается. Нет дохода — нет налога;
— собственник автомобиля владел транспортным средством более 3-х лет — налог не применяется;
— доход владельца автомобиля не превышает сумму в 250 000 рублей за один год. Касается всех совершенных сделок. Налогом данная сумма не облагается.

Данные нормы закона прописаны в Налоговом кодексе п. 2.1. ст. 220

Документальным подтверждением права продавца на налоговый вычет является договор купли-продажи. Именно прежний договор, где будет указана полная сумма за проданное транспортное средство. В недавнем прошлом большинство отображало сумму в 20 000 рублей. Не забывайте об этом, так как указанная сумма не позволит Вам указать реальную стоимость в договоре. Помните, что если Вы собираетесь совершать иные сделки, где заложена прибыль (не затрагивает сделки с недвижимым имуществом), вычет в сумму в 250 000 рублей распространяется на суммарный доход за один год, а не на каждую совершенную сделку. В связи с этим продавец должен быть согласен на внесение полной стоимости в договоре.

Указание кадастровой стоимости в договоре купли-продажи

  • Покупаем квартиру, продавец хочет указать в договоре меньшую сумму,
  • Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости
  • В договоре купли — продажи квартиры продавец хочет прописать меньшую стоимость
  • Ошибка 404
  • Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость
  • Продажа квартиры по заниженной цене. риски. последствия.
  • Неполная стоимость в дкп квартиры
  • В договоре купли продажи указана меньшая цена за квартиру

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры? Стандартный вычет в 1 млн.руб.) Если недвижимость приобретена после 1 января 2019 года Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2019 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Цена в договоре купли-продажи

Очень часто при совершении сделок купли-продажи недвижимого имущества(в том числе и квартир) стороны указывают в договоре купли-продажи не полную стоимость объекта.

Такие действия чреваты неблагоприятными последствиями для сторон договора.

Например, покупатель недвижимости рискует разницей в цене объекта, так как при признании сделки недействительной продавец возвращает ему денежную сумму, указанную в договоре купли-продажи, а назад получает объект, стоимость которого значительно превышает указанную в договоре(статья 167 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 31.1 Федерального закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей(пункт 2 статьи 31.1 Федерального закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В свою очередь, продавец рискует попасть в немилость налоговых органов, если те посчитают, что рыночная стоимость объекта была значительно занижена. В этом случае налоговые органы вправе вынести решение о доначислении налога и пени(статья 40 Налогового кодекса РФ).

Кроме этого, каждая сторона договора очень настороженно относится к моменту передачи денег«мимо» договора.

Завышение и занижение стоимости

Фото 3

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи происходит почти всегда.

Продавцы стараются как можно дороже продать свою квартиру, чтобы выручить за нее хорошенькую сумму.

Клиенты, в свою очередь, имеют возможность поторговаться, ведь торг – всегда уместен.

Если покупатель заметил, что ценовой критерий завышен всего лишь на плюс-минус 10%, тогда следует просмотреть и такой вариант.

В нашей стране могут возникнуть ситуации, когда цену занижают на 10%, но покупатель настроен еще больше ее снизить. Эксперты предлагают не выторговывать лишние пару – тройку процентов, а купить и без того выгодное предложение. А если указана неполная стоимость в договоре купли продажи квартиры, риски есть?

В договоре купли продажи указана меньшая цена за квартиру

Пример: В 2019 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.

(кадастровая стоимость) — 2 млн.руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб. На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)? Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ). Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком.

Стоит ли действовать самостоятельно?

Если вы решили самостоятельно дать оценку продаваемой квартире, тогда лучше следовать всем критериям и реальной рыночной стоимости такой недвижимости.

Если же вы видите, что не совсем справляетесь с данной задачей – лучше обратится к специалисту-оценщику, который поможет выполнить всю работу по поводу продажи жилья. В любом случае, хорошенько подумайте, какая цена квартиры в договоре купли продажи будет указана.

+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

+7 (499) 703-43-76 Москва +7 (812) 309-50-38 Санкт-Петербург Остальные регионы:

  • Александр - Какая цена оформления сделки купли-продажи квартиры с юридическим сопровождением и у нотариуса2
  • Валентина - Продажа квартиры с рассрочкой платежа между физическими лицами: подготовка образцов документов, составление договора купли-продажи и регистрация сделки8
  • Александр - Что нужно сделать после покупки квартиры: какие документы необходимо оформлять и получать, а какие остаются у покупателя?12
  • Марина - Как и для чего составляется дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Образец и сопутствующая документация3
  • Юлия - Какие документы прилагаются к договору купли продажи доли квартиры второму собственнику? Как происходит порядок продажи одному из сособственников?3
  • Александр - От рисков продавца и покупателя до заключения сделки: как происходит продажа-покупка квартиры по ипотеке, пошаговая инструкция4
  • Ольга - Где составляется, оформляется и подписывается договор купли-продажи квартиры? Как получить копию документа? Можно ли зарегистрировать сделку через МФЦ?6

+7 (499) 703-43-76 Москва +7 (812) 309-50-38 Санкт-Петербург Остальные регионы:

Риски при неполной стоимости в ДКП 68 / 18704

Я потенциальный покупатель ипотечник. Нашел подходящую квартиру в новом доме. Собственность менее 3-х лет. Настоящий собственник покупал ее у застройщика около года назад, Основание права собственности - ДКП. Продается без отделки. Квартира стоит 4 млн, продавец в договоре хочет указать 2,1 млн., расписку в получении денег хочет указать 2,1 млн, + дополнительное соглашение, которое возлагает на него дополнительные обязательства, в случе признания сделки недействительной выплатить мне разницу 1,9 млн. Т.е. Доп. соглашение является моей гарантией (или должно являться) того сто в случае расторжения сделки я получу обратно все деньги уплаченные за квартиру, а не только то что указано в ДКП.

Такая схема очень часто (практически всегда) используется, когда квартира в собственности менее 3 лет и собственник не хочет попадать под налог. Это не дурь продавца а нормальная практика. А что бы избежать ошибок при оформлении ДКП и прочих ошибок (правильное составление расписки) наймите риэлтора (или хотя бы проконсультируйтесь). Удачи.

риск очевиден, при расторжении сделки 2.1 вернется вам назад, а за доп.соглашение придется судиться, возможно, быстро и легко, а возможно, долго и упорно

однако, при правильном подходе я не вижу причин для расторжения сделки в будущем

Настаивать не на допсоглашении, а на отдельной расписке на какие нибудь неотделимые улучшения. Расписка подтверждает факт получения, допсоглашение - только обязательство выплатить. Есть разница.

Почему продавец не хочет дать расписку? Чем мотивирует?

Риски, безусловно, есть. Какие именно, можно понять после анализа документов на квартиру.

Сам продавец работает риэлтором.

Я не много не правильно выразился, не Доп. соглашение, а "Соглашение о гарантии на сделку" к Договору купли продажи квартиры, если хотите текст могу выложить полностью.

Сам продавец работает риэлтором.

Я не много не правильно выразился, не Доп. соглашение, а "Соглашение о гарантии на сделку" к Договору купли продажи квартиры, если хотите текст могу выложить полностью.

1. Где он работает риэлтором? Как давно?

2. Что значит "банк передаст копии расписко в налоговую"? Какой банк? У вас ипотека?

3. Хочу текст полностью, выложите.

Рекомендуем к прочтению: Заявление о ходе исполнительного производства образец

4. Если этот документ пойдет приложением к дкп, разве он не должен подаваться на регистрацию вместе с договором?

Давайте рассуждать по ГК: почти 2 млн. руб., это что - штраф, пени, неустойка?

Вы видели хоть одно судебное решение, когда одно физлицо выплачивает другому физлицу штраф, равный сумме сделки?

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938 42 63 (Москва) +7 (812) 467 32 84 (Санкт-Петербург) 8 (800) 350 10 92 (Остальные регионы) Это быстро и бесплатно!

Сам продавец работает риэлтором.

Вот поэтому и не хочет давать. Хотя наверняка понимает, что юридических последствий практически нет. Для новостроя - тем более. Стоять на 2-й расписке.

Вы видели хоть одно судебное решение, когда одно физлицо выплачивает другому физлицу штраф, равный сумме сделки?

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938 42 63 (Москва) +7 (812) 467 32 84 (Санкт-Петербург) 8 (800) 350 10 92 (Остальные регионы) Это быстро и бесплатно!

Не, строго говоря, есть лазейка, потому как штрафом это можно обозвать, ввиду того, что штраф не может быть больше суммы договора. Но расписка, несомненно, сильнее любого обязательства выплатить.

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей

Какую цену указать в договоре купли-продажи квартиры? (часть 1)

Фото 4

Инфо

Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной. НО! с 2019 года, если в договоре продажи указана цена менее кадастровой стоимости, будет для расчета подоходного налога применяться именно она.

Важно

Подробнее о налогах Как узнать кадастровую стоимость через интернет Чем опасно занижение цены для Покупателя Итак, Вы согласились на занижение цены в договоре. Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре 3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги.

И какая же здесь таится опасность? Через некоторое время он обращается к Вам с предложением расторгнуть договор. -Вы конечно отказываете.

Что такое полная стоимость кредита

Это общее правило не применяется для определенных видов договора купли-продажи. Так, договор о продаже товара в кредит с условием рассрочки платежа считается заключенным только в случае, если в нем указана цена товара (см. абз. 2 п. 1 ст. 489 и коммент. к ней). Так же решен вопрос и применительно к договору продажи недвижимости (см. п. 1 ст. 555 и коммент. к ней). Цена признается существенным условием и применительно к договору продажи предприятия. Это следует как из положений ст. 561 ГК, так и из того факта, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью в соответствии со ст. 132 ГК (см. ст. 132 и ст. 561 и коммент. к ней).

3. Если договором цена не определена и не может быть определена исходя из его условий, оплата товара должна быть произведена по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Это положение содержалось и в Основах ГЗ (п. 1 ст. 75). Как указывается в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 (п. 54), наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным. Последнее положение Постановления Пленумов относится к случаям, когда при заключении договора между сторонами возникли разногласия по условию о цене и стороны не смогли достичь соответствующего соглашения. Аналогичная ситуация, по-видимому, возникает и в том случае, когда заинтересованная сторона не представит доказательств, позволяющих однозначно определить, какой ценой в соответствии с предписаниями п. 3 ст. 424 ГК необходимо руководствоваться, и при этом стороны не достигли соглашения по условию о цене.

При применении п. 1 ст. 485 и соответственно п. 3 ст. 424 ГК необходимо учитывать, что в силу ст. 432 ГК к числу существенных условий договора, при отсутствии которых договор не считается заключенным, относятся наряду с названными в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Поэтому, когда договор содержит условие о том, что цена подлежит дополнительному согласованию сторонами, при отсутствии соглашения между ними договор не может быть признан заключенным и соответственно не могут быть применены правила п. 1 ст. 485 и п. 3 ст. 424 ГК.

Особый порядок определения цены установлен для договоров поставки товаров для государственных нужд (см. ст. 532 и коммент. к ней).

Следует учитывать, что Соглашение об Общих условиях поставок товаров между организациями государств — участников Содружества Независимых Государств 1992 г. (Россия в нем участвует наряду с еще 10 государствами), которое подлежит безусловному применению, когда договор заключается на основании межгосударственных соглашений об экономическом сотрудничестве, предусматривает (п. 17) обязательное включение в договор условия о цене товара (при отсутствии этого условия договор не признается заключенным).

4. Пункт 3 ст. 424 ГК, на который сделана ссылка в п. 1 ст. 485, не содержит указаний по вопросу о том, какой момент должен приниматься во внимание при определении цены, когда она не предусмотрена договором и не может быть определена исходя из его условий (момент заключения договора, его исполнения, производства расчетов за товар, работы или услуги либо рассмотрения спора о размере цены). На наш взгляд, если иное не следует из обстоятельств конкретного случая, ответ должен быть однозначным — принимается во внимание цена, обычно взимавшаяся в момент заключения договора. Аргументирован такой подход может быть следующими соображениями. Во-первых, по общему правилу цена определяется сторонами именно в этот момент и нет оснований считать, что стороны в данном случае исходили из иного подхода, когда они знали или должны были знать соответствующие предписания закона. Поскольку в силу ст. 431 ГК при неясности условия договора суд должен выяснить действительную общую волю сторон, отсутствуют причины для предположения, что она могла быть иной, чем само собой разумеющаяся. Во-вторых, именно так решался этот вопрос в Основах ГЗ (п. 1 ст. 75), при подготовке которых учитывалась существующая международная практика. В-третьих, Венская конвенция 1980 (ст. 55), являющаяся в силу Конституции (ч. 4 ст. 15) и ГК (п. 1 ст. 7) составной частью правовой системы России, в которой участвуют наряду с Российской Федерацией еще 62 государства, предусматривает такое же решение. В-четвертых, такое же решение содержится в Принципах международных коммерческих договоров УНИДРУА (ст. 5.7), приобретающих характер международных обычаев. В-пятых, п. 3 ст. 485 (см. п. п. 7 и 8 настоящего комментария) содержит предписания, позволяющие сторонам, когда ими оговаривается возможность изменения цены по сравнению с взимавшейся на момент заключения договора, включить в свой договор специальное условие. Это положение ГК, на наш взгляд, свидетельствует о том, что законодатель исходит из того, что в ином случае такое специальное условие не действует. С учетом изложенного нельзя согласиться с встречающейся в литературе точкой зрения, согласно которой отсутствие в п. 3 ст. 424 ГК положения о том, что должен приниматься во внимание момент заключения договора, дает основание для иного подхода, поскольку законодатель исключил указание об этом, содержавшееся в ранее действовавшем на территории России законодательстве (п. 1 ст. 75 Основ ГЗ).

5. Правило п. 1 ст. 485 с учетом предписаний п. 3 ст. 424 и ст. 432 ГК (см. п. п. 2 и 3 настоящего комментария) нередко используется при разрешении споров из договоров международной купли-продажи товаров, регулируемых Венской конвенцией 1980, для определения юридической действительности такого договора, когда российское законодательство применяется к нему в качестве субсидиарного статута, а такой договор не содержит условия о цене или порядке ее определения либо предусматривает, что цена будет согласована в будущем. Обусловлено это тем, что Венская конвенция 1980 (ст. 55) допускает заключение договора без указания в нем цены или порядка ее определения, но при условии, что договор был юридически действительным образом заключен, но не касается действительности договора или каких-либо его положений (ст. 4). Соответственно, этот вопрос решается нормами субсидиарного статута.

6. Порядок определения цены, когда она установлена в зависимости от веса товара, аналогичен предусмотренному Венской конвенцией 1980 (ст. 56).

7. ГК предусматривает строгие требования к изменению условий договора по предложению одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, если другая сторона не дает на это согласия (см. ст. 451 ГК). Поэтому включенное в ГК новое правило (п. 3 комментируемой статьи), учитывающее широко используемый в международной торговле способ решения вопроса об изменении цены, может найти соответствующее применение и во внутрихозяйственном обороте Российской Федерации. Оно ориентирует стороны на согласование при заключении договора механизма изменения цены в зависимости от динамики показателей, ее обусловливающих.

8. Если стороны согласовали, что цена подлежит изменению, но при этом не определили способ ее пересмотра, действует механизм, предусмотренный п. 3 ст. 485. При его применении необходимо учитывать ряд моментов. Во-первых, это правило не действует, если иное установлено ГК, другим законом, иными правовыми актами или договором и вытекает из существа обязательства. Во-вторых, при своевременном исполнении обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения обусловленных показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. В-третьих, при просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент, когда товар подлежал передаче в соответствии с условиями договора. Такой же порядок должен применяться и в случае, когда просрочка в принятии товара допущена покупателем. Однако в обоих случаях сторона, в отношении которой допущена просрочка, не лишена права требовать от другой стороны возмещения убытков, причиненных просрочкой исполнения, на основании соответствующей нормы ГК (см. ст. 405 ГК). В-четвертых, когда договором не предусмотрен срок исполнения обязанности передать товар, при установлении цены учитывается соотношение показателей на момент заключения договора и на момент, определенный в соответствии с предписаниями п. 2 ст. 314 ГК.

9. В арбитражной практике исходят из того, что в силу норм ГК изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Поскольку в конкретном случае ни договором, ни законом не предусмотрена возможность увеличения цены имущества после приобретения его покупателем по договору, отсутствуют правовые основания для изменения договора в части увеличения цены и взыскания разницы в стоимости проданного имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от N 951/96 (Вестник ВАС РФ, 1996, N 11, ст. 51, 52)). Из такого же подхода исходил Пленум ВАС РФ и ранее при применении Основ ГЗ (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от N 23 (Вестник ВАС РФ, 1993, N 2, ст. 63)).

Правила, предусмотренные настоящим пунктом, применяются, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором и не вытекает из существа обязательства.

Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, тем более, когда продавец предлагает разные сомнительные схемы, рекомендуется обратиться за профессиональной юридической помощью. И, конечно, в любом случае внимательно проверить содержание договора купли-продажи и относящиеся к квартире документы, чтобы избежать возможных рисков и не стать жертвой мошенников. О юридических услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующем разделе нашего сайта. Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://berkutgun.ru/polnaja-stoimost-v-dkp/
  • http://sudsistema.ru/category-19/chto-znachit-polnaya-stoimost-v-dogovore-pri-pokupke-kvartiri.php
  • http://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/zanizhenie-stoimosti.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий