Что такое продажа прав аренды? Преимущества ППА. Недостатки ППА. Необходимые документы. На что необходимо обратить внимание при подписании договора? Сроки и цена ППА.
Содержание
Продажа прав аренды: плюсы и минусы
ППА имеет ряд преимуществ и недостатков.
Плюсы ППА следующие (касаются только арендатора):
- Первый арендатор избавляется от любых проблем по причине отказа от аренды;
- Новый арендатор получает в свою собственность имущество на долгий срок с сохранением ряда особо важных условий;
- Актив, требующий дополнительных расходов, принесет прямую материальную выгоду.
Что касается недостатков ППА, их больше:
- Переуступка прав превращается в отдельный бизнес, что стимулирует рост стоимости привлекательных объектов;
- Поскольку ППА преобразуется в бизнес, в данной сфере рождается серьезная конкуренция между лицами, желающими заполучить наилучший объект;
- Собственник объекта может дать свое согласие на его продажу, в случае повышения стоимости аренды;
- Риск попасть на недобросовестного арендатора, вследствие чего приобрести объект недвижимости с массой скрытых проблем и в дальнейшем нести за них ответственность перед его собственником;
- Провести переуступку можно лишь с позволения собственника;
- Нужно потратить некую сумму денег на услуги нотариуса и/или на перерегистрацию, но только при условии, что договор был заключен у нотариуса и/или подлежал регистрации;
- Если договор аренды будет признан недействительным, ППА будет признана недействительной автоматически;
- Существует множество сложностей при расчете налога, обязательного для уплаты в дальнейшем.
Необходимые документы
Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:
- Копия паспорта;
- Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
- Первоначальный договор;
- Согласие собственника, владеющего объектом;
- Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
- Договор о продаже (переуступке прав на объект);
- Акт приема-передачи объекта;
- Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
- Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
- Доверенность представителя;
- Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
- Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
- Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку недействительной.
Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.
На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.
[box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]
На что необходимо обратить внимание при подписании договора?
Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.
Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.
Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:
- Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
- Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
- Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
- Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.
Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.
[box type=»download»]Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что приводит к обязанности платить налог на прибыль.[/box]
Что такое продажа прав аренды?
В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.
- При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
- При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
- Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
- Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
- Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.
Продажа прав аренды: документы
Набор необходимых документов соответствует тому, на какой именно объект планируется продажа права аренды.
Для земли пакет документов включает следующие бумаги:
- Копии паспорта и доверенности;
- Изначальный договор;
- Согласие владельца объекта;
- Согласие уполномоченного органа, производящего передачу прав на объект имущества, находящийся во владении города или государства;
- Договор ППА;
- Акт приема-передачи объекта недвижимости;
Преимущества ППА для арендатора
Преимущества:
- Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
- Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
- Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;
Вопросы и ответы
Источники
Использованные источники информации.
- http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/prodazha-prav-arendy-chto-eto.html
- https://zhivemtut.ru/polezno/prodazha-prav-arendy.html