Что такое право аренды

Что такое продажа прав аренды? Преимущества ППА. Недостатки ППА. Необходимые документы. На что необходимо обратить внимание при подписании договора? Сроки и цена ППА.

Продажа прав аренды: плюсы и минусы

ППА имеет ряд преимуществ и недостатков.

Плюсы ППА следующие (касаются только арендатора):

• Первый арендатор избавляется от любых проблем по причине отказа от аренды;
• Новый арендатор получает в свою собственность имущество на долгий срок с сохранением ряда особо важных условий;
• Актив, требующий дополнительных расходов, принесет прямую материальную выгоду.

Что касается недостатков ППА, их больше:

• Переуступка прав превращается в отдельный бизнес, что стимулирует рост стоимости привлекательных объектов;
• Поскольку ППА преобразуется в бизнес, в данной сфере рождается серьезная конкуренция между лицами, желающими заполучить наилучший объект;
• Собственник объекта может дать свое согласие на его продажу, в случае повышения стоимости аренды;
• Риск попасть на недобросовестного арендатора, вследствие чего приобрести объект недвижимости с массой скрытых проблем и в дальнейшем нести за них ответственность перед его собственником;
• Провести переуступку можно лишь с позволения собственника;
• Нужно потратить некую сумму денег на услуги нотариуса и/или на перерегистрацию, но только при условии, что договор был заключен у нотариуса и/или подлежал регистрации;
• Если договор аренды будет признан недействительным, ППА будет признана недействительной автоматически;
• Существует множество сложностей при расчете налога, обязательного для уплаты в дальнейшем.

Необходимые документы

Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

1. Копия паспорта;
2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
3. Первоначальный договор;
4. Согласие собственника, владеющего объектом;
5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
7. Акт приема-передачи объекта;
8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
10. Доверенность представителя;
11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку  недействительной.

Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

[box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]

На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.

Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.

Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:

• Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
• Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
• Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
• Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.

Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

[box type=»download»]Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что  приводит к обязанности платить налог на прибыль.[/box]

Что такое продажа прав аренды?

В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

Продажа прав аренды: документы

Набор необходимых документов соответствует тому, на какой именно объект планируется продажа права аренды.

Для земли пакет документов включает следующие бумаги:

• Копии паспорта и доверенности;
• Изначальный договор;
• Согласие владельца объекта;
• Согласие уполномоченного органа, производящего передачу прав на объект имущества, находящийся во владении города или государства;
• Договор ППА;
• Акт приема-передачи объекта недвижимости;

Преимущества ППА для арендатора

Преимущества:

• Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
• Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
• Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;