Что такое кадастровая стоимость земельного участка

 

Что такое кадастровая стоимость земельного участка. Как ее можно узнать. Что влияет на ее размер. Возможно ли снижение и в каких случаях. Процесс оспаривания, пересмотра и уменьшения кадастровой стоимости земли. Что такое кадастровая стоимость земельного участка? Кто проводит расчёт кадастровой стоимости земельных участков. Из чего она состоит и как узнать её размер.

Содержание

Акт определения

После проведения государственной ревизии земель, санкционированной местной администрацией и утверждённой на федеральном уровне, составляется акт определения кадастровой стоимости земельных участков. Он имеет юридическую силу документа муниципального органа власти.

Составляется в соответствии с предварительным приказом о проведении ревизии, с указанием перечня земельных массивов, подлежащих инвентаризации. Акт составляется уполномоченной ревизионной комиссией, утверждённой специальным приказом. К данным работам привлекаются лицензированные оценщики, в том числе – независимые. А так же уполномоченные должностные лица из административного аппарата, по преимуществу из землеустроительного департамента региона.

В сведениях отражены кадастровые кварталы земель и установленная стоимость, которая может повышаться или понижаться в сравнении с предыдущей оценкой, а так же – оставаться неизменной. Акт удостоверяется подписями лиц, участвующих в инвентаризации массива. Подписи расшифровываются указанием фамилии и должности участника ревизионных работ.

КАРТИНКИ КЛИКАБЕЛЬНЫ:

Пример пустого бланка

Пример заполненного бланка

Данный документ утверждается главой областной администрации региона, а его копия передаётся в уполномоченную структуру, курирующую деятельность региональной администрации регионального центра. Только после утверждения на федеральном уровне, результаты оценки, изложенные комиссионно актом, допускают внесения в сведения ГКН.

Сам документ можно скачать по ссылке. Таблица для заполнения будет на одной из последних страниц.

Случаи её завышения

Подобные случаи не редки, и это может быть связано с тем, что кадастровая оценка участка была проведена неправильно:

  • отнесение земельного участка к другому виду собственности;
  • неправильно определенный выбор метода определения стоимости;
  • специфика конкретной местности.

Возможна и другая ситуация, когда государственные органы в связи с непонятными причинами устанавливают завышенную стоимость в несколько раз. Подобные случаи не редкость, в особенности это касается густонаселенных территорий, например, пригорода крупных мегаполисов.

Определение понятий

Когда речь идёт о стоимости, первой приходит на ум именно рыночная, которая формируется при купле-продаже земельных участков.

На самом же деле существует несколько разновидностей:

  • рыночная;
  • инвентаризационная;
  • кадастровая.

Инвентаризационная стоимость существовала достаточно давно. После того, как прошло много лет, она осталась фиксированной и стала составлять незначительную величину от реальной, рыночной цены. Это привело к тому, что налог на землю, который основывался именно на ней, стал очень небольшим. Это привело к тому, что в качестве базы для начисления стали использовать именно кадастровую стоимость. Конечно, идеально могла бы подойти рыночная, однако она может довольно быстро меняться, а точную оценку на каждый данный момент могут производить только профессиональные оценщики, работа которых далеко не бесплатна.

Кадастровая стоимость основана на других принципах. Для её формирования используется удельный показатель кадастровой стоимости. Он представляет собой определённым образом сформированную усреднённую цену за один квадратный метр для такого рода земли. Полная цена представляет собой произведение данной величины на площадь рассматриваемого участка. Переоценка должна проводится не реже, чем раз в течение пяти лет, и не чаще одного года.

Поскольку удельный показатель формируется не рыночным образом, нередки случаи, когда так посчитанная стоимость существенно превосходит рыночную. В таких случаях допускается обжалование. Для этого обращаются в специально созданные комиссии, которые тщательно рассматривают вопрос завышения цены и могут согласиться с использованием в данном случае рыночной.

Насколько необходима данная разновидность стоимости:

  1. Любые сделки с земельными участками не могут осуществляться, если права на них не зарегистрированы в Едином реестре. А это требует в обязательном порядке наличия Выписки из ЕГРН и включённой в нее кадастровой цены.
  2. При покупке или продаже недвижимости кадастровая цена может выступать основой для формирования суммы сделки.
  3. При получении аренды у государственного предприятия, её цена формируется на основе кадастровой стоимости.
  4. При начислении налога на землю именно на её основе рассчитывается величина платежа.
  5. Это важно в том случае, когда земельный участок передаётся по наследству.
  6. При выкупе у государства, определение кадастровой стоимости является обязательным моментом.
  7. Если участок приобретён любым способом, право собственности на него начнётся только с момента регистрации в Едином реестре. А процедура предусматривает определение кадастровой цены.
  8. При распродаже государственных земель она становится основой для определения аукционной цены.

Теперь зададимся вопросом о том, какую роль играет эта стоимость с точки зрения государства или владельцев участков:

  1. На общегосударственном уровне речь идёт о создании и развитии единой системы налогообложения различных земельных участков. Правильная организация начисления и взимания земельных налогов способствует эффективному наполнению бюджета и на общегосударственном, и на местном уровнях.
  2. Субъекты Российской Федерации смогут обоснованно определять наиболее рациональные способы распоряжения земельными ресурсами.
  3. С точки зрения частных хозяев — это справедливый расчёт налоговых платежей, возможность пользоваться этой базой для сделок купли-продажи или арендных платежей.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка?

Видео ниже, которое записал Михаил – главный редактор нашего портала, ответит на все ваши вопросы!

Кадастровая стоимость земельного участка это один из существенных показателей объекта недвижимости, в том числе и земельного надела. Выступает в роли единицы экономического учёта земель в массиве и определяется на основании положений Федерального закона № 135-ФЗ, вступившего в юридическую силу г., который регулирует правила оценки земель наряду со статьёй 66 ЗК РФ.

Земельный кодекс Российской Федерации» от N 136-ФЗ (ред. от ) (с изм. и доп., вступ. в силу с ).
ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли.

  • Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  • Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. (в ред. Федерального закона от N 167-ФЗ)
  • Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). (абзац введен Федеральным законом от N 111-ФЗ).КонсультантПлюс: примечание.О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от N 28.
  • В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. (п. 3 в ред. Федерального закона от N 167-ФЗ).
Итак, что такое кадастровая стоимость земли? Это публичный эквивалент его стоимости для вычисления различных платежей, к примеру, стоимости земельного налога.

Что значит кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость представляет денежное выражение ценности земельного надела. Значение является публичным, поэтому доступно для всех граждан. Предоставляется информация в кадастровом паспорте.

Чтобы определить, сколько будет стоить недвижимость, необходимо ориентироваться на некоторые факторы:

  • размеры надела;
  • наличие и отсутствие построек;
  • наличие ценных ископаемых;
  • качество земельного надела.

Эти критерии лежат в основе подсчетов, после чего собственник получает денежное выражение участка.

Обычно кадастровая стоимость больше рыночной. Поэтому владельцу придется платить более высокий налог. Ведь две величины являются взаимосвязанными.

С 2013 года расчеты кадастровой стоимости претерпели изменения. Поэтому арендаторы и собственники стали недовольны размером сборов.

  • Кадастровая стоимость значительно отличается от рыночной. Этому есть ряд подтверждений.
  • Первое значение в большинстве случаев превышает показатели цен на рынке.
  • Рыночная стоимость определяется самим владельцем на основании качественных характеристик надела.
  • При определении рыночной цены ориентируются на усредненные критерии.

Также выделяют отличие кадастровой и выкупной цен.

Вторая применяется при определении платы за:

  • передачу из государственной собственности;
  • привлечение имущества в качестве залога;
  • кредитные обязательства.
Образец договора купли продажи земельного участка для Росреестра поможет правильно составить свой документ для подачи.

Читайте в этой статье, как понизить кадастровую стоимость земельного участка.

Как узнать о размере кадастровой стоимости

Фото 2

Если участок прошёл успешную регистрацию и на него оформлен кадастровый паспорт, вся необходимая информация содержится в этом документе. Однако если после выдачи паспорта прошло более пяти лет, данные указанные в нём, устарели. В этом случае владельцу участка придётся получать документ с обновлёнными данными в организации под названием Росреестр.

Публичная карта Росреестра также содержит данные о земельных участках. Получить информацию через интернет можно одним из двух способов:

  • если известен номер участка, его вводят в поисковое окно сайта, при этом вся имеющаяся информация всплывает на экране;
  • при отсутствии точного номера можно найти свой участок на карте сайта и кликнуть по нему, сведения, имеющиеся в кадастре, появятся во всплывающем окошке.

Основной недостаток поиска данных на публичной карте через интернет — это приблизительная достоверность из-за постоянной смены параметров по некоторым округам, которые не всегда соответствуют реальности.

Актуальная информация находится в местных отделениях Росреестра. При подаче запроса требуется указать кадастровый номер участка. Чтобы получить нужную выписку, можно: лично обратиться в Росреестр, отправить запрос через почтовое отделение либо при помощи портала «Государственные услуги».

Факторы, которые оказывают влияние на расчет

При определении цены используются площадь и удельный показатель стоимости.

Последний основывается на том, какие виды допустимого использования разрешены для рассматриваемого участка. После этого исследуется рыночная ситуация, связанная с куплей-продажей таких земель и берётся средняя стоимость одного квадратного метра. Более сложная ситуация возникает, когда у земли есть несколько разрешённых видов. В этом случае соответствующие удельные показатели сравниваются и среди них выбирается максимальный.

Следующие факторы могут оказать влияние на формирование стоимости:

  1. Площадь рассматриваемого участка.
  2. Целевое назначение и виды разрешённого использования.
  3. Большая или меньшая удалённость от населённых пунктов.
  4. Экологическая ситуация в данном месте и, в частности, уровень загрязнения.
  5. Средняя рыночная цена для подобного типа земель.
  6. Наличие коммуникаций на участке.
  7. Наличие или отсутствие построек, в том числе наличие недостроев.

Поскольку формирование происходит нерыночным образом, полученный результат для данного участка может значительно расходиться с его рыночной стоимостью.

На что влияет?

Теперь определимся на что влияет кадастровая стоимость земельного участка. Как указывалось, начисление земельного и имущественного налога производится от кадастровой стоимости ЗУ. Он начисляется в размере до 0,3% для земель:

  • Сельскохозяйственного назначения под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), дачи и сады.
  • Под использование для жилищного строительства для земель населённых пунктов.
  • Для развития инфраструктуры, организации деятельности жилищно-коммунального хозяйства и компаний, обслуживающих населённые пункты.

В остальных случаях начисленный налог может достигать 1,5% кадастровой стоимости, по усмотрению местной администрации. Что регламентировано положением статьи 394 НК РФ, оглашающей правила расчёта налоговой ставки.

Так же кадастровая стоимость принимается во внимание в качестве базовой суммы при начислении выкупной цены ЗУ или определении рыночной стоимости.

Публичная карта

Публичная кадастровая стоимость земельного участка отражается в специальном разделе по каждому наделу. Для ознакомления с ней необходимо зайти на сайт Росреестра.

Официальная страница содержит специальную публичную карту. Она отражает состояние всего земельного фонда страны. По кадастровому номеру можно выяснить не только расположение надела, но и его основные характеристики.

В специальном поле необходимо ввести кадастровый номер надела, который содержит паспорт участка. После запуска поиска система проведет анализ данных.

Если человеку не видно земельный надел, стоит применить масштабирование. При отдалении или приближении можно увидеть выделенные границы исследуемого объекта.

После обнаружения участка нужно нажать на него кнопкой мыши.

В появившемся поле отражается вся информация о земле:

  • кадастровая стоимость;
  • категория земельного надела;
  • вид разрешенного использования;
  • данные собственника;
  • площадь участка.

Узнать все сведения можно абсолютно по любому земельному наделу. Для этого нужно знать кадастровый номер или адрес участка.

Чтоозначает термин «Кадастровая стоимость земли»?

Чтобы избежать споров вокруг земли, необходимо обладать исчерпывающей информацией, которая надёжно сохраняется в надлежащем месте.

Кадастровая стоимость земельного участка — что это такое? Этот термин вводится для устранения возможных путаниц с ценой, на основании которой начисляются налоги и размер арендной платы. Кадастровая стоимость участка равняется среднему значению цены, которую могут дать за него на действующем земельном рынке.

Правила оспаривания и пересмотра

Как уже говорилось выше, процесс определения этой величины иногда приводит к тому, что такая цена существенно превышает рыночную. В частности, это приводит к завышенной сумме налога на землю. Для владельца земли это невыгодно. Имеет ли он возможность изменить данную ситуацию?

Для того, чтобы оспорить положение дел, прежде всего необходимо провести профессиональную оценку земельного участка. Этим могут заниматься только те фирмы, которые имеют соответствующее разрешение. Подобными спорными вопросами занимается специальная комиссия. Если её рассмотрение не даст результата, можно будет обратиться в суд. Если будет принято положительное для владельца земли решение, он сможет значительно сократить платежи по земельному налогу.

На практике известны случаи, когда первоначально кадастровая стоимость превышала рыночную в три раза. Обычно при таких рассмотрениях дело решается в пользу истца. На долю отказов, согласно судебной статистике в 2019 году, пришлось не более семи процентов от поданных жалоб. Последние изменения в законодательстве дают дополнительные преимущества владельцу земельного участка. Он, в случае успешного результата рассмотрения дела, может не только решить проблему на будущее, но и вернуть переплаченные ранее платежи.

Отличия стоимости выкупа от его кадастровой стоимости

Прежде всего следует разобраться, что значит понятие «выкупная стоимость земельного участка».

Это его цена, которая была определена специально для процедуры перехода арендованного надела в собственность на возмездной основе.

Проще говоря, это мера стоимости, по которой приобретается объект, ранее принадлежавший другому собственнику.

Выкупать недвижимость могут в том числе государство и муниципальные образования.

Ее нередко называют «стоимость земельного участка по кадастровой стоимости». Это связано с тем, что данная величина определяется на основе КС объекта недвижимости.

Однако эти два понятия не следует считать тождественными. Выкупная стоимость характеризуется статичностью. На нее не оказывают влияния изменения, происходящие на рынке недвижимости, в том числе снижения цен.

Что же касается КС, то ее величина пересматривается с интервалом 3-5 лет после очередной инвентаризации земель. Более того, инициатором переоценки кадастровой стоимости может выступать и собственник участка.

Выкупная цена в определенных случаях может быть меньше кадастровой.

Дешевле всего обойдется выкуп угодий, находившихся в пользовании в течение 15 лет или на территории которых возведены капитальные постройки.

В таких случаях земли, принадлежащие муниципалитету, можно выкупить за 20% их кадастровой стоимости, а государству – за 2,5%.

Решение проблемы завышенной стоимости

Решение проблемы завышенной стоимости

Для решения данной проблемы необходимо обращаться в суд и решать вопрос снижения денежной стоимости в судебном порядке. Процесс не так сложен, как может показаться на первый взгляд потому, о чем свидетельствует большой опыт. Уменьшение кадастровой стоимости – это, зачастую, экономия на многих экономических факторах.

Подобными могут быть:

  • аренда;
  • налоги;
  • выкупная стоимость;
  • снятие запрета на работы по строительству на участке.

Есть и другой выход из ситуации с завышенной оценкой, без суда. Данный метод появился в 2010 году. Он представляет собой оспаривание вопроса в административном порядке. Данный метод выгоден в связи с тем, что административные заявления имеет право оставлять любой гражданин бесплатно, и его обязаны рассмотреть в определенные сроки, прописанные в конституции.

Еще одним плюсом здесь является то, что истец не должен присутствовать на заседании суда и заниматься решением вопроса. Ему просто необходимо забрать решение суда после рассмотрения дела.

Для чего она нужна

Фото 3

Если рассматривать данный вопрос в общем, то сложно дать четкий ответ, ведь показатели по факту нормативные и используются повсеместно. Но данный вид оценки дает возможность определить точную цену того или иного участка, учитывая его полезность. То есть можно определить соотношение различных территорий и по их ценности, наличию природных ресурсов, построек и другое.

Теперь, зная это, можно говорить, что кадастровая цена позволит:

  • узнать точную цену продажи земли или сдачи в аренду;
  • позволит произвести различные операции (сдача, продажа);
  • сформировать налог на жилую площадь, исходя из нормативных документов.
Получить данные можно проведя специальную процедуру по оценке. В каждом городе существует специальная служба, которая проводит анализ. А в следствии предоставляет пакет документов, где будут указаны суммы относительно той или иной экономической процедуры.

Но можно пойти и по другому пути, обратившись к интерактивной карте, которая есть на сайте Роснедвижимости. Проблема здесь может быть только одна, далеко не каждое место оценено на карте.

Но данный метод не является официальным документом и не может быть предоставлен при продаже и сдаче. Но он, в свою очередь, дает возможность оценить насколько правильно была определена цена. В связи с этим сразу можно понять, завышены или занижены цены, а как следствие, правильно ли начисляются налоги. Это может помочь и в других земельных вопросах при расчете суммы, на которую может надеяться владелец при продаже.

Изменение кадастровой стоимости

Изменение зависит от большого количества различных факторов, примерами могут быть:

  • переход участка в другой вид пользования;
  • появление на участке новых построек;
  • изменение тарифов налогообложения;
  • изменение площади.

Но как узнать, что ценность поменялась, в этом могут помочь все те же органы власти и документы, что и раньше:

  • В первую очередь нужно следить за изменениями в конституции, в категории земельного права.
  • Помимо этого, важным фактором является налоговая политика, которая постоянно меняется и вместе с тарифами.

В связи с этим нужно понимать, что с пересчетом кадастровой стоимости владельцу могут начислить доплату по коммунальным услугам. И на самом деле подобные ситуации не редкость, а вот доказать потом в судебном порядке, что это ошибка не владельца, а властей, практически нереально.

Изменение стоимости в зависимости от новых построек тоже может сильно поменять стоимость. Но это не значит, что необходимо заказывать новый анализ, ведь государство обязано его проводить в определенные сроки. Важно это только при условии, если именно в данный момент необходимо получить новый документ, который будет отображать положение вещей сейчас. К примеру, на момент продажи.

Это связано с тем, что зачастую со временем любая территория увеличивает свою стоимость, а как следствие при продаже по старым документам, собственник только потеряет свои деньги.

Порядок определения

Вся процедура состоит из трёх основных этапов:

  • принятие решения;
  • проведение оценки;
  • утверждение полученных результатов.

Первый и последний пункты списка более или менее понятны, рассмотрим более подробно второй пункт.

Сначала нужно учесть, что методов оценки существует несколько:

  1. Наиболее часто применяют сравнительный подход. В этом случае просто сравнивают рыночную цену однотипных земель и берут среднее значение. Этот метод не срабатывает, если речь идёт о такого рода землях, которые очень редко продаются или покупаются.
  2. Если речь, например, идёт о садовом товариществе, то предыдущий метод будет малоэффективен. Тогда применяется затратный способ. В этом случае цена будет существенным образом определяться тем, какие должны быть затраты на эту землю, чтобы привести её в нормальное состояние. Например, это может относиться к подведению различных коммуникаций или к стройке или ремонту дорог.
  3. Ещё один способ расчёта — это использование величины предполагаемого дохода. Если участок может приносить прибыль, на этой основе так же в некоторых случаях можно построить процесс определения цены.
  4. Комбинированные методы включают в себя два или три способа из перечисленных.
  5. Также допустим индивидуально ориентированный подход. Это имеет место в тех случаях, когда ни один из перечисленных вариантов не будет работать.

Изменение кадастровой цены земли по годам

Кадастровая стоимость земли подлежит периодической переоценке.

Она может проводиться по годам с интервалом от 3 до 5 лет.

Новая цена определяется в зависимости от результатов проведенной ревизии.

Она может становиться как больше (чаще всего так и происходит), так и меньше по отношению к прежней ее величине.

Увеличение значения

Многие землевладельцы после очередной переоценки их угодий сталкиваются с увеличением их кадастровой стоимости. Это приводит к тому, что возрастает сумма платежей, взимаемых в качестве земельного налога.

Резкий рост КС земельных участков произошел в декабре 2016 г. Некоторые из них внезапно подорожали в сотни и даже тысячи раз.

Но из этого вовсе не следует, что землю стало возможным выгодно продать, обогатившись при этом в одно мгновение: ведь качество земель не стало автоматически лучше, скорее наоборот, многие участки к этому времени пришли в плачевное состояние.

Мало кто захочет их приобретать на столь невыгодных условиях. Налоги же при таких ценах придется платить просто баснословные.

Переоценка земли фактически была проведена заочно, и не все могли узнать сколько она теперь стоит. В результате наделы с равными площадями, но значительно различающиеся по своим характеристикам, стали стоить одинакового дорого.

Снижение

Летом 2019 г. начал действовать мораторий, по которому 1 января 2019 г. кадастровая стоимость всех видов недвижимого имущества «замораживается» сроком на 3 года.

В этот период должна была действовать КС, являющаяся актуальной на начало года, в котором она стала применяться для налогообложения в регионе, но не ранее 2014 г. В случае же ее снижения подлежала применению ее пониженная величина.

Примерно в это же время приняли закон 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на положения которого ссылок в тексте моратория не содержится.

Получается, что регионы вправе руководствоваться не мораторием, а вступившим в действие законом об оценке. Эксперты так и не пришли к единому мнению, подлежит ли «заморозке» кадастровая стоимость, которая была определена в соответствии с новым законом. Такая ситуация может породить немало судебных споров.

Её расчет

  • Составление списка, проведение анализа и дальнейшая оценка проводится по специальной классификации, которая включает в себя функциональное использование и целевое назначение. Данная классификация прописана в конституции и разделена на 17 различных видов официально разрешенного пользования.
  • Единицей измерения является удельный показатель за один квадратный метр.
  • Зависимость стоимости определяется относительно вида использования, который предназначен для определенной территории. Участки, которые предназначены для постройки, будут иметь высокую цену одного квадратного метра. Если земля одновременно относится к различным видам, то выбирается один вид, который превосходит по метражу другие. Также возможен вариант, когда выбирается вид соответственно подобным участкам в том или ином районе.
  • В случае если участок не имеет построек, то ему может быть предоставлен любой из 17 видов. Но стоит учитывать и постройки, которые существуют на участке.
  • Кроме того, что при проведении кадастровой оценки устанавливается налог на недвижимости.
  • К тонкостям, например, можно отнести санитарные зоны, в которых нельзя строить. Или области с повышенной радиацией и другими выбросами.
  • Узнать подробную информацию можно обратившись в специальные органы власти либо уточнить у специалистов. Обратиться можно бесплатно, а консультанты обязаны предоставить полную информацию и ответить на любые вопросы. Главное здесь, точно определить к какому виду относится та или иная постройка, трубопроводы и прочее.

Важные моменты

В процессе оценки земельного надела определяется его кадастровая стоимость. Значение вносится в государственный кадастр и остается неизменным определенный период времени. Поэтому показатель признается расчетным.

В соответствии с законом объекты недвижимости должны быть включены в национальный реестр. Процедура предусматривается единожды. Повторений не производится, при этом надел получает уникальный кадастровый номер.

Понятие законодательно отмечается в статье 66 Земельного кодекса РФ.

Статья 66. Оценка земли

В России предусматривается деление территорий на:

  • кварталы;
  • округа;
  • районы.

Они считаются принятыми в кадастре единицами.

Зачем хозяева узнают кадастровую стоимость своихучастков?

Фото 4

Данная информация необходима для осуществления следующих операций:

  1. Урегулирование земельных отношений.
  2. Совершение юридических сделок с собственной территорией.
  3. Уплата налога на землю.
  4. Выставление участка на аукцион.
  5. Увеличение рыночной стоимости ЗУ в результате облагораживания территории, реконструкции и пр.

Как рассчитывается в 2019 году

Выделяют три подхода к определению кадастровой стоимости, которые применяются по отдельности, а также в совокупности:

  • затратный подход связан с определением себестоимости надела;
  • при сравнительном методе анализируется имеющаяся по наделу информация;
  • в основе доходного метода лежит определение прибыли с участка, а также прогнозы на дальнейший ее приток.

Для установления кадастровой стоимости необходимо проведение оценки земельного участка. При этом сведения о каждом объекте недвижимости, который входит в собственность гражданина, должны быть внесены в государственный реестр.

После проведения оценки наделу присваивается номер. На специальной карте отмечается расположение участка. Также земля получает соответствующую категорию.

В соответствии с полученными данными можно провести расчет стоимости. Процедура выполняется специалистами уполномоченной государственной организации.

Как узнать размер на сайте росреестра

Росреестр имеет официальный сайт, на котором представлена информация об объектах недвижимости. Каждый человек может уточнить данные или выяснить наличие изменений.

Для уточнения кадастрового номера и стоимость участка земли, необходимо следовать определенной инструкции:

  1. Человеку нужно перейти с главной страницы сайта в раздел с онлайн-услугами.
  2. Далее выбирается папка, которая содержит сведения о земельных наделах конкретного региона и населенного пункта.
  3. Для поиска участка нужно использовать публичную кадастровую карту России. Она работает в онлайн режиме.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Размер кадастровой и рыночной стоимостей, в теории, должны быть равны между собой. Но в реальности так не происходит. Причина состоит в том, что при установлении кадастровой стоимости производится массовый подход к оценке, при этом не учитываются конкретные особенности каждой территории.

Кадастровая стоимость рассчитывается по решению местных властей. Сроки проведения данных мероприятий ограничены временным периодом, равным 5 лет. Представители местной власти организуют специальный конкурс (публичные торги) между организациями, которые обладают лицензиями на право заниматься оценочной деятельностью.

После проведения конкурса, установленного в законном порядке, между победившей организацией и государством заключается соответствующий контракт на производство массовой оценки ряда участков.

От чего зависит кадастровая стоимость земли? Её размеры определяются на основании следующих параметров:

  1. Категория и вид земли в соответствии с требованиями законодательства.
  2. Объём подготовительных работ (сбор нормативной документации и её обработка).
  3. Усреднённая рыночная цена на земельном рынке на земли подобных категорий и аналогичного качества.
  4. Анализ элементов социального благоустройства (если участки расположены в населённом пункте).
  5. Общее число участков на данной территории.
  6. Месторасположение.
  7. Оформление полученных данных в виде графиков, таблиц и планов.

При расчётах и составлении необходимой документации применяются наиболее подходящие методы, которые зависят от конкретных условий и ситуаций.

Зачем нужна кадастровая оценка земельного участка?

Под кадастровой оценкой подразумевается комплекс мероприятий, необходимых для установления кадастровой стоимости (КС) земли.

Она нужна по ряду причин:

  1. Определение КС необходимо для правильного начисления земельного налога.
  2. Этот показатель является ориентиром при совершении сделок с недвижимостью (если его значение определено верно, оно максимально приближено к рыночной стоимости землевладения).
  3. Наличие кадастровой выписки подтверждает права владельца на данное угодье. Это означает, что последний может им распоряжаться как угодно по своему усмотрению в рамках закона.
  4. Это позволит избежать в будущем возникновения ряда спорных ситуаций и связанных с ними судебных разбирательств.

Процесс расчета и утверждения

Показатели

Для корректного определения величины кадастровой стоимости необходимо учитывать ряд важных показателей.

Рассмотрим наиболее значимые из них.

Коэффициенты

В процессе кадастровой оценки земель применяются так называемые поправочные коэффициенты. Их использование позволяет нивелировать влияние отдельных нестабильных (подверженных постоянным колебаниям) факторов, влияющих на формирование цен.

Так, если на территории участка располагаются сооружения, признанные ветхими, либо территория регулярно подвергается подтоплениям вследствие паводков, может применяться коэффициент, уменьшающий кадастровую стоимость.

В других ситуациях возможно использование коэффициентов, увеличивающих ее значение.

О размере значения поправочного коэффициента уполномочен принимать решение оценщик.

Прочие значения

Еще одним важным фактором является удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Значение этой величины определяется для площади, равной 1 м2. УПКС устанавливают поквартально в зависимости от вида разрешенной эксплуатации.

Чтобы определить УПКС, выполняется такая последовательность действий:

  1. Выявляются факторы, влияющие на формирование цен.
  2. Определяется эталонный участок (обладающий наиболее характерными для своей группы свойствами и параметрами).
  3. Формируется подгруппа, состоящая из эталонных объектов со схожими основными показателями.
  4. Для каждой подгруппы осуществляется сбор рыночной информации и затем проводится ее анализ.
  5. Выполняется статистическое моделирование и определяется, как именно ценообразующие факторы влияют на рыночную цену объекта недвижимости.
  6. Выполняется расчет УПКС для эталонного объекта.

После выполнения данных шагов производится расчет КС всех участков эталонной группы методом умножения УПКС на площадь надела.

Таким образом, на величину КС также влияют площадь угодья, его категория и рыночная стоимость.

Принятие постановления об утверждении КС

Не позже, чем через 20 рабочих дней после получения отчета об определении КС заказчик работ обязан принять акт об утверждении кадастровой стоимости. Данный документ обладает юридической силой со дня его официального обнародования.

Так как заказчиком является государство или муниципалитет, соответствующий документ принимается их органами исполнительной власти. Он может иметь форму постановления.

С образцом такого постановления можно ознакомиться, загрузив его, например, здесь.

А вот так выглядит приложение к данному нормативному акту.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/stoimost-zemli/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost.html
  • https://houseconnect.ru/realty/chto-takoe-kadastrovaya-stoimos.html
  • http://propertyhelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost.html
  • https://1kvartirka.ru/kadastrovaja-stoimost-zemelnogo-uchastka/
  • http://mirkadastra.ru/kadastrovyj-uchet/stoimost-zemelnogo-uchastka.html
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий