Что такое договор жск

Как и другие формы управления имеет договор ЖСК при покупке новостройки риски, которые следует знать каждому. Жилищно-строительный кооператив должен следить за условиями проживания в МКД. Его плюсы и минусы подробно расписаны в нашей статье. Стандартная покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке обходится дорого. Можно сэкономить, если оформить ДДУ или вступить в ЖСК, то есть фактически купить жилье еще на этапе строительства. Расскажем, что такое жилищные кооперативы в России, какие плюсы и минусы в них есть, как организовать ЖСК и купить жилье в нем. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое Что это Как расшифро

Прием в члены жилищно-строительного кооператива

Прием гражданина в члены ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление ЖСК. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов (конференции) ЖСК, зафиксированном в соответствующем протоколе. В результате гражданин приобретает статус члена ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов кооператива (конференцией) (ст. 121 ЖК РФ). Членство в ЖСК может быть подтверждено справкой (выпиской из утвержденного решения) ЖСК о членстве в кооперативе, выдаваемой по заявлению члена ЖСК. Данная справка будет является свидетельством применения к возникшим правоотношениям жилищного законодательства.

Права и обязанности членов ЖСК

Члены ЖСК имеют следующие права :

• право голоса на Общем собрании кооператива, которое является высшим коллегиальным органом ЖСК, и решения которого являются обязательным для всех членов ЖСК;
• право на избрание в Правление ЖСК;
• право на пай члена жилищного кооператива;
• право на получение доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с действующим законодательством и Уставом кооператива;
• право на предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного членом ЖСК паевым взносом. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ч.4 ст.218 ГК РФ).

Обязанности члена ЖСК:

• Члены ЖСК обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (ч.4 ст.116 ГК РФ);
• Также члены кооператива совместно несут субсидиарную (дополнительную) ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (ч.4 ст.116 ГК РФ);
• член кооператива обязан соблюдать Устав ЖСК, выполнять решения Общего собрания членов ЖСК и других органов кооператива;
• член ЖСК, а так же члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в доме ЖСК в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива в связи с невыплатой полностью паевого взноса.
• Уставом ЖСК могут быть предусмотрены не противоречащие законодательству РФ дополнительные права и обязанности членов кооператива. Уже поэтому каждому члену кооператива просто необходимо знакомится с Уставом ЖСК.

Виды документации

Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.

Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.

Приобрести новостройку можно также путем:

• составления договора займа;
• оплатой векселями;
• предварительно составленного договора купли–продажи;
• договора долевого участия;
• договора переуступки потребительских прав.

Все виды не проходят регистрацию, а значит, не защищаются государством. Гражданам не запрещается вступать в сделки, выбирать любой вид договора, что вполне законно, но риски при этом становятся гораздо выше.

Заключение и регистрация

1. Изучить и выбрать ЖСК, учитывая репутацию застройщиков;
2. Прочитать договор застройщика с ЖСК, найти там пункт о возможных рисках при невыполнении кооперативом обязательств, а также пункт о четко прописанной цене за один метр квадратный жилого помещения;
3. Узнать на какую квартиру вы претендуете (площадь, этаж, количество комнат);
4. Проверить всю документацию, находящуюся у застройщика (свидетельство на право собственности земельного участка, разрешение на строительство и срок его действия, проектную документацию);
5. Удостоверится, что данное ЖСК не банкрот и написать заявление на вступление в него. После приема в кооператив нужно будет оплатить членский взнос, уплата паевого взноса не является заключением договора. В случае разногласий суд, скорее всего, будет не на стороне пайщика;
6. Выполнять все требования, описанные в Уставе ЖСК, потому что есть шанс быть отчисленным из него без уведомления;
7. Стребовать документ, заверенный нотариально, о том, что вы являетесь пайщиком и взнос уплачен;
8. Хранить чеки от всех дальнейших платежей и взносов;
9. Узнать каким образом будет осуществляться передача жилого помещения;
10. Подробно изучить пункты Устава, ведь подписав договор, вы соглашаетесь с его содержанием;
11. Изучить законодательство, касающееся жилищных вопросов;
12. Разузнать, на кого ляжет оплата коммунальных услуг в промежутке от сдачи дома в эксплуатацию до окончательного переселения потенциальных жильцов;
13. Посмотреть пункт договора о причинах исключения из пайщиков (просрочка оплаты взноса больше месяца, неустойка за каждый день 0,2%);
14. Возможен уход из кооператива, при слишком затянувшемся по времени строительстве (паевый взнос возвращают);

Важно ! Случается, что ЖСК удерживают десять процентов за свою трудовую деятельность.

Скачать примерный образец договора с ЖСК.

Нюансы процедуры оформления

При заключении договора жилищно-строительного кооператива необходимо обратить внимание на следующие пункты:

1. Возможна перепродажа квартир пайщиков сторонним лицам, так как договор ЖСК не регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
2. Стоимость квартиры не фиксированная, возможны переплаты;
3. Любой ЖСК может прописывать в договоре свои правила, с которыми имеет смысл разбираться вместе с юристом;
4. Участок земли может быть документально не допущен под застройку сотрудниками Росреестра и тогда дольщики теряют все вложенные в постройку средства;
5. Если договор жилищного кооператива будет расторгнут, денежные средства пайщику сразу вернуть не удастся, придется ждать продажи жилья.

Права и обязанности пайщиков в ЖСК

Права и обязанности пайщиков в ЖСК

Допустим, вы выяснили, что такое кооперативный дом, выбрали подходящий ЖСК и заключили договор. Но не предусмотрели, что каждая жилищная кооперация должна действовать по закону, и у всех пайщиков есть свои права и обязанности. За нарушение обязанностей вас могут выселить, а потраченные средства вернутся, только если новый пайщик полностью оплатит взнос.

Рассмотрим права, обязанности членов кооперативов подробнее.

Права пайщиков в ЖСК

Принимать участие в общих собраниях и голосовать по выдвинутым вопросам, влиять тем самым на дальнейшее продвижение строительства, его стоимость и другие важные параметры.

Изучать размещенную в общем доступе руководством ЖСК документы, чтобы контролировать тем самым деятельность кооператива.

В любой момент покинуть кооператив и получить причитающиеся выплаты, если при этом не будет нарушен устав.

Обязанности пайщиков в ЖСК

Оплачивать паевые взносы, коммунальные услуги и другие обязательные платежи в срок, установленный уставом жилищно-строительного кооператива.

Подчиняться решениям общего собрания, даже если ваше мнение не совпадает с мнением большинства.

Ежегодно покрывать образовавшиеся у ЖСК убытки путем выплаты дополнительных взносов.

Уплачивать налоги на жилую недвижимость в соответствии с НК РФ.

ЖСК позволяет покупать недвижимость дешевле, чем даже по ДДУ, но несет больше рисков. Их можно минимизировать, если внимательно подойти к выбору кооператива, изучить свои права и обязанности, принимать активное участие в жизни кооператива.

Председатель ЖСК — кто это?

В связи с совершаемой деятельностью, руководитель ЖСК является лицом, которое осуществляет свою деятельность в соответствии с наделёнными управленческими полномочиями, а его должность является выборной. Председатель ЖСК и председатель правления ЖСК — одно лицо.

При этом, руководитель ЖСК избирается на определенный установленный уставом строк, и осуществляет деятельность в соответствии с договором.

ВАЖНО: Существует положение, которое регулирует деятельность председателя правления ЖСК, прописывает его основные полномочия. Если говорить о законодательных источниках, то в статье 148 Жилищного Кодекса прописываются обязанности председателя ЖСК, которые предусмотрены уставом.

Важно уделить внимание правам и обязанностям руководителя, которые прописаны не только уставом, но и таким важным документом как положение о председателе ЖСК.

Обязанности председателя ЖСК:

1. В первую очередь руководитель ЖСК обязан владеть законодательной базой, и умело пользоваться законами в своей деятельности.
2. Председатель должен организовывать деятельность организации, в соответствии с законом и уставом.
3. Председатель выполняет функции по обслуживанию и ремонту постройки.
4. Также, руководитель ЖСК контролирует, как производятся работы по постройке.
5. Это лицо обеспечивает жильцам перерасчет платежей если такая ситуация была необходима.
6. Следит за санитарным состоянием постройки.
7. Осуществляет меры для обеспечения бесперебойной работы.
8. Знакомит жителей и жильцов дома с отчетностью и расчетными документами.
9. Представляет интересы своей управляющей организации в других органах, таких как судебная инстанция и или администрация.
10. Контролирует деятельность бухгалтерии, руководит осуществляемой деятельностью.
11. Проверяет расчётные бумаги жильцов.
12. Наделён правом подписи финансовых документов.
13. Следит за финансовой отчетностью.
14. Принимает меры в связи с наличием несанкционированных действий от жильцов или работников ЖСК.
15. Осуществляет контроль, который обеспечивает удовлетворительное состояние конструкций дома.
16. Контролируют работы по благоустройству дома.
17. Ведёт приём жильцов, когда этого требуют обстоятельства.
18. Следит за тем, как проходит текущий или капитальный ремонт.
19. Проверяет отчетность по закупке материалов.
20. Отправляет сотрудников ЖСК на переобучение для повышения квалификации и уровня оказываемых услуг.
21. Отчитывается по факту пройденного квартала о выполненных работах.

Как видите, у данного лица очень много обязанностей. Так как на него возложено много ответственности, председатель ЖСК, можно сказать, незаменим.

Права председатель ЖСК также имеет и с ними жильцы тоже должны считаться.

Председатель имеет законное право на то, чтобы заключать от имени данной организации договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают дом.

1. Также, руководитель ЖСК имеет право заключать соглашение, которое сводится к передаче прав по управлению, а также владению и долевому строительству с собственниками жилья.
2. Председатель имеет право осуществлять контроль за тем, насколько грамотно и правильно жильцы используют свои помещения, а именно, соответствует ли это целям использования.
3. Если руководитель ЖСК считает, что есть угроза для того, чтобы создать аварийную или опасную ситуацию, он имеет право прекратить использование жильцом недвижимого имущества до выяснения обстоятельств.
4. Председатель обладает правом решающего голоса в случае, если идет голосование за или против какой-либо деятельности.
5. Председатель имеет право самостоятельно подбирать персонал для того, чтобы он осуществлял работу по постройке.
6. Председатель имеет право в установленном законом порядке давать поручения своим работникам, а также требовать того, чтобы его поручения были выполнены.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

• Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
• Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Договор ЖСК: плюсы и минусы

Как и всякий способ управления МКД, ЖСК имеет свои недостатки и достоинства. Плюсы ЖСК:

1. При строительстве домов посредством ЖСК и дальнейшем управлении ими возможна существенная экономия средств.
2. Кооперативным собранием самостоятельно устанавливается необходимость выполнения ремонта и размер средств на его проведение.
3. Предусмотрена возможность контролировать расходы. При управлении домом непосредственно владельцами квартир, не имеющих статуса юридического лица, их хозяйственная деятельность ограничена, а это затрудняет управление; при управлении посредством частной управляющей компании жильцы не имеют возможности контролировать ее деятельность.
4. Есть возможность поэтапного финансирования строительства, допускается рассрочка пая не только на время строительства, но и после сдачи дома.
5. Для кооперативов введен уведомительный порядок заселения временных жильцов, что важно с позиции безопасности проживания, учитывая высокий уровень преступности.Чтобы вселить временных жильцов в кооперативный дом, участник кооператива должен иметь согласие членов своей семьи, и письменно уведомить об этом органы управления.
6. Открытое голосование для принятия решение, используемое собранием кооперативного дома, исключает вероятность злоупотреблений.

Минусы ЖСК:

1. Если учредителей кооператива меньше пяти, то его организовать нельзя. То есть эта форма управления подходит для домов с количеством квартир больше пяти.Если в существующей кооперативной организации уменьшится количество участников, то она реорганизуется или ликвидируется.
2. Правление избирается непосредственно из его членов, обычно, самых инициативных и активных, но они могут быть некомпетентными в сфере управления. Затраты на их обучение — дополнительные расходы пайщиков.
3. Пайщики обязаны ежемесячно выплачивать взносы. Несмотря на предусмотренную обязательную отчетность о расходовании общих средств, остается со стороны управляющих органов вероятность злоупотреблений.

Инвестор или инвестор-застройщик

Жилищно-строительный кооператив бывает как просто инвестором, так и инвестором-застройщиком.

Инвестор-застройщик бережет свое «честное» имя застройщика и ответственно выполняет обязательства по строительству.

Это идеальный вариант.Инвестор же заключает договор со сторонним застройщиком, а сам только накапливает денежные средства.

Существуют риски в такой ситуации:

• застройщик может разорвать договорные отношения с ЖСК, когда тот не выполняет обязательства;
• застройщик может передать кооперативу не все жилые помещения, а ровно столько, сколько оплачено.

Документы ЖСК не проходят государственную регистрацию, а значит, существует риск попасть на недобросовестных застройщиков. Имеются следующие виды договоров ЖСК при покупке новостройки:

• займа;
• купли-продажи;
• переуступки потребительских прав;
• долевого участия;
• оплаты векселями.

Внимание ! Цена за метр квадратный может быть увеличена только по решению общего собрания.

Любым из этих видов договоренности могут воспользоваться граждане на свое усмотрение. Риски денежных и имущественных утрат при этом возрастают. Также от выбранного вида зависит стоимость недвижимости.

Риски заключения договора ЖСК при покупке нового дома

Около 23% всех новостроек Москвы и Московской области строятся именно через ЖСК.

У потенциальных покупателей возникает вопрос: приобретать ли им жилье, строительство которого производится на основании 214-ФЗ, при том, что все риски страхуются, либо второй вариант — через ЖСК, становясь пайщиком и не имея никаких гарантий касательно вложенных в недвижимость денежных средств.

Часто на практике такой метод управления жильем используют дольщики, чьи застройщики не справились с поставленными обязательствами, чтобы самостоятельно достроить жилье.

ВНИМАНИЕ: Основной риск — удорожание строительства, в следствие которого стоимость пая может быть увеличена, расходы увеличены в равных долях между всеми пайщиками.

Зафиксированных сроков строительства по ЖСК как таковых не предусмотрено, поэтому оно может длиться гораздо дольше первоначально обозначенного плана. Покупатель должен выяснить к моменту покупки квартиры все данные о фактическом застройщике: лицензия, владелец и учредители и т.д.

Необходимо также узнать какие дополнительно объекты разрабатывались данным ЖСК, хорошие ли о них отзывы и сотрудничает ли ЖСК с крупными финансовыми партнерами, что вызывало бы определенное доверие к организации.

Если ЖСК сотрудничает с банками по предоставлению ипотеки, то этот факт может выступать гарантом для потенциального покупателя, т.к. банки проверяют все организации через службу экономической безопасности.

Проверка договора обязательна по всем пунктам: вид объекта недвижимости, проектная документация, требования качества возводимого дома и т.д.

При заключении договора можно корректировать условия вступления в ЖСК: изменить случаи выплаты штрафов при выходе из кооператива, внести дополнительные условия в случае ответственности ЖСК при просрочке сдачи новостроя и пересмотреть условия платежей ЖСК.

Существует риск многократных продаж, от которых не застрахованы собственники, т.к для таких паев не предназначено госрегистрации. В случае возникновения двойной продажи, покупателю следует написать обращение в ЖСК.

ВНИМАНИЕ: В случае, если кооператив не примет никаких мер, то необходимо подать в правоохранительные органы заявление о мошенничестве согласно ст. 159 УК РФ. Далее следует подать в суд с иском о признании договора расторгнутым и наложить арест на права на недвижимость для гарантии от перепродажи.

Плюсы и минусы ЖСК

Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.

Как купить квартиру с вступлением в ЖСК

Как купить квартиру с вступлением в ЖСК

Например, вы узнали, чем отличается кооперативный дом от обычного, и приняли решение вступить в кооператив. Чтобы приобрести жилье, следуйте простой инструкции.

Проверьте ЖСК

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, проверьте жилищно-строительный кооператив. Если он организован давно, почитайте отзывы и обсуждения в интернете. Проверьте в официальных реестрах, не находится ли юридическое лицо в стадии банкротства, и нет ли против него судебных разбирательств.

Тщательно изучите устав. В нем должна быть предоставлена проектная декларация и основные характеристики дома: материал стен, этажность, число квартир, наличие лифта, другие. Это — показатель того, что над проектом действительно работали. Также уточните, как принимают решения об увеличении стоимости строительства — на общем собрании или только руководством. Если руководством, это плохой знак.

Прочитайте договор. В нем должны быть прописаны условия расторжения, условия оформления права собственности на недвижимость, сроки окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.

Проверьте генподрядчика. Посетите место строительства — на информационном стенде должна быть информация о нем. Посмотрите отзывы о застройщике, проверьте, не банкрот ли он. Если все хорошо, можете подписывать договор.

Подпишите договор

Проверьте, чтобы в договоре были точные характеристики недвижимости, право требования которой вы приобретаете. Желательно, чтобы была указана этажность, общая площадь, количество комнат и другие важные характеристики. Это убережет от того, что вы платили за трехкомнатную квартиру, а получите трехкомнатную.

Подпишите договор в двух экземплярах. Один останется у вас, другой будет храниться у ЖСК.

Платите взносы

Оплатите вступительный взнос, а также вовремя платите паевые взносы. Когда выплатите всю задолженность, не забудьте взять подтверждающие это справки. Они понадобятся в дальнейшем при оформлении права собственности на недвижимость.

Когда дом сдадут в эксплуатации, подпишите акт приема-передачи объекта недвижимости. В нем обычно указывают, что член ЖСК не имеет претензий к качеству недвижимости, и принимает ее.

Оформите право собственности

Чтобы оформить право собственности, посетите МФЦ или Росреестр лично, если он ведет прием граждан в вашем городе. Предоставьте сотруднику следующие документы:

договор членства в ЖСК — тот, который вы подписывали при вступлении в него;

договор покупки пая;

документы, которые подтверждают оплату паевых взносов — например, квитанции;

справку о выплате всей задолженности — ее берут в ЖСК;

акт приема-передачи недвижимости;

оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — она составляет 2 000 ₽ для физических лиц.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, напишет расписку, в которой укажет перечень принятых документов и дату подготовки. В течение 7–10 дней процедура завершится. В назначенную дату вам выдадут оригиналы документов и выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

Если ЖСК привлекает к строительству внешнего подрядчика, то такие документы, как проектная декларация, срок действия разрешения на строительство и свидетельство о праве собственности проверяются у застройщика.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Проверка ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

• Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
• Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
• Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
• Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
• Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое

Что это Как расшифровывается ЖСК? Жилищно-строительный кооператив. Иногда его еще называют ЖК, то есть жилым или жилищным кооперативом. Разница только в названии.

Жилищный кооператив — это форма объединения юридических или физических лиц, главная цель которых — строительство жилья и управление им. Люди создают ЖСК, принимают в состав членов ЖСК и собирают с них паевые взносы. На вырученные деньги строят дом, вводят его в эксплуатацию и позволяют оформить право собственности всем участникам кооператива.

Деятельность ЖСК регламентируется несколькими документами. Например, статья 116 ГК РФ определяет, что скрывается за этим понятием. В статье 110 ЖК РФ также определено, что относится к ЖСК, прописаны нормы регистрации кооператива. ФЗ №214 определяет ЖСК как единственную альтернативу долевому строительству, при котором будущие собственники доверяют свои деньги застройщикам.

Главная отличительная особенность ЖСК — то, что пайщики сами принимают все решения. То есть они не только собирают деньги, но и решают, на что их потратить. Полный контроль делает строительство прозрачным. После завершения строительства ЖСК преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, которое управляет многоквартирным домом.

Какими бывают

ЖСК бывает двух видов. Стандартный ЖСК — это кооператив, который занимается строительством многоквартирного дома. Еще бывают ЖНК. Жилищно-накопительные кооперативы тоже принимают средства от вкладчиков, но ничего не строят. Их цель — купить уже готовую недвижимость.

Чем отличаются от ДДУ, ТСЖ и УК

Главное отличие ЖСК от ДДУ — то, кто контролирует средства. В ЖСК деньгами распоряжаются все участники кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но при этом люди, заключившие договор долевого участия, более защищены на законодательном уровне.

ТСЖ и ЖСК: в чем разница? В том, что ТСЖ управляет домом, а ЖСК строит его. В обоих случаях членами кооператива и товарищества являются собственники недвижимости. Они совместно и добровольно принимают важные решения, контролируют движение денег по счетам.

УК — это управляющая компания: коммерческая организация, которая управляет МКД — многоквартирным домом. Главное отличие от ЖСК — то, что все решения принимает УК без участия собственников недвижимости.

Плюсы и минусы при покупке квартиры

Участие в ЖСК, несмотря на длительный период существования этой формы строительства, является довольно спорным вопросом и имеет как плюсы, так и минусы. К основным преимуществам относятся:

1. Низкая стоимость. Этот фактор является основным плюсом от ЖСК, из-за которого в него и вступают многие граждане. Также платежи, которые совершаются в рамках оплаты стоимости жилья, могут совершаться с длительной рассрочкой и минимальной годовой процентной ставкой.
2. Быстрое оформление. Поскольку договор ЖСК не подлежит госрегистрации, его заключение занимает минимальный период времени.
3. Контроль строительства. Члены кооператива имеют доступ к бумагам компании и могут сами контролировать соблюдение сроков и другие важные моменты.

Однако при этом существуют и серьезные недостатки этой схемы:

1. Минимальные обязательства застройщика. В частности, он не несет перед членами ЖСК никакой ответственности за нарушение сроков сдачи в использование готового объекта (отсутствуют какие-либо штрафы или пеня). Гарантийные обязательства за предоставленные членам квартиры также практически отсутствуют.
2. Слабый контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК. В частности, он осуществляется только ревизионной комиссией или ревизором. Что касается контроля со стороны государственных органов, то он отсутствует.
3. Отсутствие требований к строительным компаниям. В частности, они могут получить от членов кооператива деньги, не имея при этом разрешения на строительство. В отличие от договора долевого участия, при котором наличие данного документа — это обязательное условие.

В целом участие в ЖСК отличается довольно высокими рисками, существование которых связано, прежде всего, с более низкой стоимостью данного способа приобретения жилья.

Главный способ, как обезопасить себя от рисков — это серьезный подход к выбору застройщика.

Стоит выбирать только надежную компанию, которая уже имеет репутацию на рынке и провела не одну сделку по строительству домов в рамках ЖСК. Перед подписанием договора стоит просмотреть документы компании и получить информацию как о ней самой, так и о строящемся доме.

Договор ЖСК — что это такое?

Договор ЖСК – это популярный способ продажи новых жилых помещений. В нем описываются:

• условия вложения денежных средств пайщиком в постройку дома;
• первоначальный взнос, последующие оплаты;
• сроки, отведенные на строительство;
• описание и характеристика строящегося помещения;
• условия, на которых пайщик может выйти из кооператива, а также вернуть вложенные деньги.

Для договоров между ЖСК и собственником нет законодательно установленного образца.

Кооператив имеет полное право составлять его на любых условиях (сроки, условия продажи и возврат взносов), а пайщик может согласиться с ними, либо отказаться и подыскать для себя иной вариант. Договор всегда составляется на лучших для застройщика условиях.

Данный договор подписывается для урегулирования отношений между кооперативом и пайщиками. Действует на основании ФЗ 215 «О жилищно-накопительных кооперативах». Цель заключения договора об участии в ЖСК — обязать кооператив предоставить нужную квартиру покупателю по завершению строительства.

Справка ! 30% жилья в новостройках покупается по договору ЖСК.

Перед подтверждением своего согласия на покупку квартиры именно в этом ЖСК нужно:

1. изучить его Устав, там должны быть сведения о:
• названии и местонахождении кооператива;
• цели работы;
• порядке входа и выхода из него;
• выплате пая и его величине;
• обязанностях руководящих органов;
• ликвидации и реорганизации.
2. Проверить, имеется ли разрешение на постройку многоквартирного дома.
3. Узнать про наличие свидетельства о праве собственности и аренды земельного участка.
4. Разведать, не находится ли кооператив на стадии банкротства.

Как создать ЖСК

Как создать ЖСК

Строительный кооператив можно создать самостоятельно. Для этого нужно собрать инициативную группу, распределить обязанности и выполнить простой алгоритм действий.

Чтобы создать ЖСК, нужно:

подготовить устав ЖСК, план развития, собрать инициативную группу;

провести собрание среди инициативной группы, принять решение о создании ЖСК и запротоколировать его;

зарегистрировать ЖСК как юридическое лицо — для этого нужно предоставить в ФНС квитанцию об оплате госпошлины, протокол собрания, устав и другие учредительные документы.

Помимо основных документов, нужно будет предоставить заявление о регистрации.

Важно: регистрировать ЖСК нужно по его местоположению. ФНС в течение 3 дней зарегистрирует юридическое лицо.

Особое внимание стоит уделить уставу. Статья 116 ГК РФ и статья 112 ЖК РФ предъявляют к нему особые требования. Согласно законодательству, в уставе должна быть следующая информация:

юридическое название организации, в котором обязательно должно присутствовать слово «кооператив»;

точный адрес местоположения ЖСК;

сведения о том, чем занимается кооператив и какие цели ставит перед собой;

точный порядок вступления в ЖСК, которым дальше будут руководствоваться все, кто хочет вступить в него;

размеры вступительных и паевых взносов;

порядок уплаты — например, в течение какого времени и на какие реквизиты новые члены ЖСК должны внести деньги;

порядок покидания ЖСК и выплаты паевого взноса, других выплат, положенных в этом случае;

ответственность за невнесение взносов;

состав руководства ЖСК и его компетенция — например, какие решения может принимать руководство без собрания;

состав и компетенция компании, которая контролирует деятельность кооператива;

порядок принятия решений, в том числе в случаях, когда они приняты единогласно или большинством голосов;

порядок компенсации убытков, понесенных в ходе деятельности, членами кооператива;

порядок реорганизации, ликвидации или последующего преобразования в ТСЖ.

К уставу можно добавлять свои пункты, которые не противоречат требованиям законодательства.

Разработать грамотный устав очень важно. Потому что если не осветить один из вопросов, можно понести серьезные убытки.

С 1 июля 2019 года после регистрации все ЖСК обязаны размещать в общем доступе ряд документов. К ним относятся:

расчетная документация;

документы, подтверждающие право ЖСК на землю;

отчеты о голосованиях;

заключения ревизора ЖСК.

После создания также нужно выбрать ревизора на срок не более 3 лет. Ревизионная комиссия будет проводить плановые ревизии, отчитываться о бюджете перед членами ЖСК, формировать отчеты о своей деятельности. Порядок работы ревизионной комиссии следует прописывать в уставе жилищного кооператива.