Как и другие формы управления имеет договор ЖСК при покупке новостройки риски, которые следует знать каждому. Жилищно-строительный кооператив должен следить за условиями проживания в МКД. Его плюсы и минусы подробно расписаны в нашей статье. Стандартная покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке обходится дорого. Можно сэкономить, если оформить ДДУ или вступить в ЖСК, то есть фактически купить жилье еще на этапе строительства. Расскажем, что такое жилищные кооперативы в России, какие плюсы и минусы в них есть, как организовать ЖСК и купить жилье в нем. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое Что это Как расшифро
Содержание
- Прием в члены жилищно-строительного кооператива
- Права и обязанности членов ЖСК
- Виды документации
- Заключение и регистрация
- Права и обязанности пайщиков в ЖСК
- Председатель ЖСК — кто это?
- В чем разница между дду и жск?
- Договор ЖСК: плюсы и минусы
- Инвестор или инвестор-застройщик
- Риски заключения договора ЖСК при покупке нового дома
- Плюсы и минусы ЖСК
- Как купить квартиру с вступлением в ЖСК
- Порядок оформления договора
- Проверка ЖСК
- Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое
- Плюсы и минусы при покупке квартиры
- Договор ЖСК — что это такое?
- Как создать ЖСК
- Вопросы и ответы
Прием в члены жилищно-строительного кооператива
Прием гражданина в члены ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление ЖСК. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов (конференции) ЖСК, зафиксированном в соответствующем протоколе. В результате гражданин приобретает статус члена ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов кооператива (конференцией) (ст. 121 ЖК РФ). Членство в ЖСК может быть подтверждено справкой (выпиской из утвержденного решения) ЖСК о членстве в кооперативе, выдаваемой по заявлению члена ЖСК. Данная справка будет является свидетельством применения к возникшим правоотношениям жилищного законодательства.
Права и обязанности членов ЖСК
Члены ЖСК имеют следующие права :
- право голоса на Общем собрании кооператива, которое является высшим коллегиальным органом ЖСК, и решения которого являются обязательным для всех членов ЖСК;
- право на избрание в Правление ЖСК;
- право на пай члена жилищного кооператива;
- право на получение доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с действующим законодательством и Уставом кооператива;
- право на предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного членом ЖСК паевым взносом. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ч.4 ст.218 ГК РФ).
Обязанности члена ЖСК:
- Члены ЖСК обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (ч.4 ст.116 ГК РФ);
- Также члены кооператива совместно несут субсидиарную (дополнительную) ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (ч.4 ст.116 ГК РФ);
- член кооператива обязан соблюдать Устав ЖСК, выполнять решения Общего собрания членов ЖСК и других органов кооператива;
- член ЖСК, а так же члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в доме ЖСК в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива в связи с невыплатой полностью паевого взноса.
- Уставом ЖСК могут быть предусмотрены не противоречащие законодательству РФ дополнительные права и обязанности членов кооператива. Уже поэтому каждому члену кооператива просто необходимо знакомится с Уставом ЖСК.
Виды документации
Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.
Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.
Приобрести новостройку можно также путем:
- составления договора займа;
- оплатой векселями;
- предварительно составленного договора купли–продажи;
- договора долевого участия;
- договора переуступки потребительских прав.
Заключение и регистрация
- Изучить и выбрать ЖСК, учитывая репутацию застройщиков;
- Прочитать договор застройщика с ЖСК, найти там пункт о возможных рисках при невыполнении кооперативом обязательств, а также пункт о четко прописанной цене за один метр квадратный жилого помещения;
- Узнать на какую квартиру вы претендуете (площадь, этаж, количество комнат);
- Проверить всю документацию, находящуюся у застройщика (свидетельство на право собственности земельного участка, разрешение на строительство и срок его действия, проектную документацию);
- Удостоверится, что данное ЖСК не банкрот и написать заявление на вступление в него. После приема в кооператив нужно будет оплатить членский взнос, уплата паевого взноса не является заключением договора. В случае разногласий суд, скорее всего, будет не на стороне пайщика;
- Выполнять все требования, описанные в Уставе ЖСК, потому что есть шанс быть отчисленным из него без уведомления;
- Стребовать документ, заверенный нотариально, о том, что вы являетесь пайщиком и взнос уплачен;
- Хранить чеки от всех дальнейших платежей и взносов;
- Узнать каким образом будет осуществляться передача жилого помещения;
- Подробно изучить пункты Устава, ведь подписав договор, вы соглашаетесь с его содержанием;
- Изучить законодательство, касающееся жилищных вопросов;
- Разузнать, на кого ляжет оплата коммунальных услуг в промежутке от сдачи дома в эксплуатацию до окончательного переселения потенциальных жильцов;
- Посмотреть пункт договора о причинах исключения из пайщиков (просрочка оплаты взноса больше месяца, неустойка за каждый день 0,2%);
- Возможен уход из кооператива, при слишком затянувшемся по времени строительстве (паевый взнос возвращают);
Скачать примерный образец договора с ЖСК.
Нюансы процедуры оформления
При заключении договора жилищно-строительного кооператива необходимо обратить внимание на следующие пункты:
- Возможна перепродажа квартир пайщиков сторонним лицам, так как договор ЖСК не регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
- Стоимость квартиры не фиксированная, возможны переплаты;
- Любой ЖСК может прописывать в договоре свои правила, с которыми имеет смысл разбираться вместе с юристом;
- Участок земли может быть документально не допущен под застройку сотрудниками Росреестра и тогда дольщики теряют все вложенные в постройку средства;
- Если договор жилищного кооператива будет расторгнут, денежные средства пайщику сразу вернуть не удастся, придется ждать продажи жилья.
Права и обязанности пайщиков в ЖСК
Права и обязанности пайщиков в ЖСКДопустим, вы выяснили, что такое кооперативный дом, выбрали подходящий ЖСК и заключили договор. Но не предусмотрели, что каждая жилищная кооперация должна действовать по закону, и у всех пайщиков есть свои права и обязанности. За нарушение обязанностей вас могут выселить, а потраченные средства вернутся, только если новый пайщик полностью оплатит взнос.
Рассмотрим права, обязанности членов кооперативов подробнее.
Права пайщиков в ЖСК
Принимать участие в общих собраниях и голосовать по выдвинутым вопросам, влиять тем самым на дальнейшее продвижение строительства, его стоимость и другие важные параметры.
Изучать размещенную в общем доступе руководством ЖСК документы, чтобы контролировать тем самым деятельность кооператива.
В любой момент покинуть кооператив и получить причитающиеся выплаты, если при этом не будет нарушен устав.
Обязанности пайщиков в ЖСК
Оплачивать паевые взносы, коммунальные услуги и другие обязательные платежи в срок, установленный уставом жилищно-строительного кооператива.
Подчиняться решениям общего собрания, даже если ваше мнение не совпадает с мнением большинства.
Ежегодно покрывать образовавшиеся у ЖСК убытки путем выплаты дополнительных взносов.
Уплачивать налоги на жилую недвижимость в соответствии с НК РФ.
ЖСК позволяет покупать недвижимость дешевле, чем даже по ДДУ, но несет больше рисков. Их можно минимизировать, если внимательно подойти к выбору кооператива, изучить свои права и обязанности, принимать активное участие в жизни кооператива.
Председатель ЖСК — кто это?

В связи с совершаемой деятельностью, руководитель ЖСК является лицом, которое осуществляет свою деятельность в соответствии с наделёнными управленческими полномочиями, а его должность является выборной. Председатель ЖСК и председатель правления ЖСК — одно лицо.
При этом, руководитель ЖСК избирается на определенный установленный уставом строк, и осуществляет деятельность в соответствии с договором.
ВАЖНО: Существует положение, которое регулирует деятельность председателя правления ЖСК, прописывает его основные полномочия. Если говорить о законодательных источниках, то в статье 148 Жилищного Кодекса прописываются обязанности председателя ЖСК, которые предусмотрены уставом.
Важно уделить внимание правам и обязанностям руководителя, которые прописаны не только уставом, но и таким важным документом как положение о председателе ЖСК.
Обязанности председателя ЖСК:
- В первую очередь руководитель ЖСК обязан владеть законодательной базой, и умело пользоваться законами в своей деятельности.
- Председатель должен организовывать деятельность организации, в соответствии с законом и уставом.
- Председатель выполняет функции по обслуживанию и ремонту постройки.
- Также, руководитель ЖСК контролирует, как производятся работы по постройке.
- Это лицо обеспечивает жильцам перерасчет платежей если такая ситуация была необходима.
- Следит за санитарным состоянием постройки.
- Осуществляет меры для обеспечения бесперебойной работы.
- Знакомит жителей и жильцов дома с отчетностью и расчетными документами.
- Представляет интересы своей управляющей организации в других органах, таких как судебная инстанция и или администрация.
- Контролирует деятельность бухгалтерии, руководит осуществляемой деятельностью.
- Проверяет расчётные бумаги жильцов.
- Наделён правом подписи финансовых документов.
- Следит за финансовой отчетностью.
- Принимает меры в связи с наличием несанкционированных действий от жильцов или работников ЖСК.
- Осуществляет контроль, который обеспечивает удовлетворительное состояние конструкций дома.
- Контролируют работы по благоустройству дома.
- Ведёт приём жильцов, когда этого требуют обстоятельства.
- Следит за тем, как проходит текущий или капитальный ремонт.
- Проверяет отчетность по закупке материалов.
- Отправляет сотрудников ЖСК на переобучение для повышения квалификации и уровня оказываемых услуг.
- Отчитывается по факту пройденного квартала о выполненных работах.
Как видите, у данного лица очень много обязанностей. Так как на него возложено много ответственности, председатель ЖСК, можно сказать, незаменим.
Права председатель ЖСК также имеет и с ними жильцы тоже должны считаться.
Председатель имеет законное право на то, чтобы заключать от имени данной организации договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают дом.
- Также, руководитель ЖСК имеет право заключать соглашение, которое сводится к передаче прав по управлению, а также владению и долевому строительству с собственниками жилья.
- Председатель имеет право осуществлять контроль за тем, насколько грамотно и правильно жильцы используют свои помещения, а именно, соответствует ли это целям использования.
- Если руководитель ЖСК считает, что есть угроза для того, чтобы создать аварийную или опасную ситуацию, он имеет право прекратить использование жильцом недвижимого имущества до выяснения обстоятельств.
- Председатель обладает правом решающего голоса в случае, если идет голосование за или против какой-либо деятельности.
- Председатель имеет право самостоятельно подбирать персонал для того, чтобы он осуществлял работу по постройке.
- Председатель имеет право в установленном законом порядке давать поручения своим работникам, а также требовать того, чтобы его поручения были выполнены.
В чем разница между дду и жск?
Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.
- Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
- Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.
Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.
Договор ЖСК: плюсы и минусы

Как и всякий способ управления МКД, ЖСК имеет свои недостатки и достоинства. Плюсы ЖСК:
- При строительстве домов посредством ЖСК и дальнейшем управлении ими возможна существенная экономия средств.
- Кооперативным собранием самостоятельно устанавливается необходимость выполнения ремонта и размер средств на его проведение.
- Предусмотрена возможность контролировать расходы. При управлении домом непосредственно владельцами квартир, не имеющих статуса юридического лица, их хозяйственная деятельность ограничена, а это затрудняет управление; при управлении посредством частной управляющей компании жильцы не имеют возможности контролировать ее деятельность.
- Есть возможность поэтапного финансирования строительства, допускается рассрочка пая не только на время строительства, но и после сдачи дома.
- Для кооперативов введен уведомительный порядок заселения временных жильцов, что важно с позиции безопасности проживания, учитывая высокий уровень преступности.Чтобы вселить временных жильцов в кооперативный дом, участник кооператива должен иметь согласие членов своей семьи, и письменно уведомить об этом органы управления.
- Открытое голосование для принятия решение, используемое собранием кооперативного дома, исключает вероятность злоупотреблений.
Минусы ЖСК:
- Если учредителей кооператива меньше пяти, то его организовать нельзя. То есть эта форма управления подходит для домов с количеством квартир больше пяти.Если в существующей кооперативной организации уменьшится количество участников, то она реорганизуется или ликвидируется.
- Правление избирается непосредственно из его членов, обычно, самых инициативных и активных, но они могут быть некомпетентными в сфере управления. Затраты на их обучение — дополнительные расходы пайщиков.
- Пайщики обязаны ежемесячно выплачивать взносы. Несмотря на предусмотренную обязательную отчетность о расходовании общих средств, остается со стороны управляющих органов вероятность злоупотреблений.
Инвестор или инвестор-застройщик
Жилищно-строительный кооператив бывает как просто инвестором, так и инвестором-застройщиком.
Инвестор-застройщик бережет свое «честное» имя застройщика и ответственно выполняет обязательства по строительству.
Это идеальный вариант.Инвестор же заключает договор со сторонним застройщиком, а сам только накапливает денежные средства.
Существуют риски в такой ситуации:
- застройщик может разорвать договорные отношения с ЖСК, когда тот не выполняет обязательства;
- застройщик может передать кооперативу не все жилые помещения, а ровно столько, сколько оплачено.
Документы ЖСК не проходят государственную регистрацию, а значит, существует риск попасть на недобросовестных застройщиков. Имеются следующие виды договоров ЖСК при покупке новостройки:
- займа;
- купли-продажи;
- переуступки потребительских прав;
- долевого участия;
- оплаты векселями.
Любым из этих видов договоренности могут воспользоваться граждане на свое усмотрение. Риски денежных и имущественных утрат при этом возрастают. Также от выбранного вида зависит стоимость недвижимости.
Риски заключения договора ЖСК при покупке нового дома
Около 23% всех новостроек Москвы и Московской области строятся именно через ЖСК.
У потенциальных покупателей возникает вопрос: приобретать ли им жилье, строительство которого производится на основании 214-ФЗ, при том, что все риски страхуются, либо второй вариант — через ЖСК, становясь пайщиком и не имея никаких гарантий касательно вложенных в недвижимость денежных средств.
Часто на практике такой метод управления жильем используют дольщики, чьи застройщики не справились с поставленными обязательствами, чтобы самостоятельно достроить жилье.
ВНИМАНИЕ: Основной риск — удорожание строительства, в следствие которого стоимость пая может быть увеличена, расходы увеличены в равных долях между всеми пайщиками.Зафиксированных сроков строительства по ЖСК как таковых не предусмотрено, поэтому оно может длиться гораздо дольше первоначально обозначенного плана. Покупатель должен выяснить к моменту покупки квартиры все данные о фактическом застройщике: лицензия, владелец и учредители и т.д.
Необходимо также узнать какие дополнительно объекты разрабатывались данным ЖСК, хорошие ли о них отзывы и сотрудничает ли ЖСК с крупными финансовыми партнерами, что вызывало бы определенное доверие к организации.
Если ЖСК сотрудничает с банками по предоставлению ипотеки, то этот факт может выступать гарантом для потенциального покупателя, т.к. банки проверяют все организации через службу экономической безопасности.
Проверка договора обязательна по всем пунктам: вид объекта недвижимости, проектная документация, требования качества возводимого дома и т.д.
При заключении договора можно корректировать условия вступления в ЖСК: изменить случаи выплаты штрафов при выходе из кооператива, внести дополнительные условия в случае ответственности ЖСК при просрочке сдачи новостроя и пересмотреть условия платежей ЖСК.
Существует риск многократных продаж, от которых не застрахованы собственники, т.к для таких паев не предназначено госрегистрации. В случае возникновения двойной продажи, покупателю следует написать обращение в ЖСК.
ВНИМАНИЕ: В случае, если кооператив не примет никаких мер, то необходимо подать в правоохранительные органы заявление о мошенничестве согласно ст. 159 УК РФ. Далее следует подать в суд с иском о признании договора расторгнутым и наложить арест на права на недвижимость для гарантии от перепродажи.Плюсы и минусы ЖСК
Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:
Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.
Как купить квартиру с вступлением в ЖСК
Как купить квартиру с вступлением в ЖСКНапример, вы узнали, чем отличается кооперативный дом от обычного, и приняли решение вступить в кооператив. Чтобы приобрести жилье, следуйте простой инструкции.
Проверьте ЖСК
Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, проверьте жилищно-строительный кооператив. Если он организован давно, почитайте отзывы и обсуждения в интернете. Проверьте в официальных реестрах, не находится ли юридическое лицо в стадии банкротства, и нет ли против него судебных разбирательств.
Тщательно изучите устав. В нем должна быть предоставлена проектная декларация и основные характеристики дома: материал стен, этажность, число квартир, наличие лифта, другие. Это — показатель того, что над проектом действительно работали. Также уточните, как принимают решения об увеличении стоимости строительства — на общем собрании или только руководством. Если руководством, это плохой знак.
Прочитайте договор. В нем должны быть прописаны условия расторжения, условия оформления права собственности на недвижимость, сроки окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.
Проверьте генподрядчика. Посетите место строительства — на информационном стенде должна быть информация о нем. Посмотрите отзывы о застройщике, проверьте, не банкрот ли он. Если все хорошо, можете подписывать договор.
Подпишите договор
Проверьте, чтобы в договоре были точные характеристики недвижимости, право требования которой вы приобретаете. Желательно, чтобы была указана этажность, общая площадь, количество комнат и другие важные характеристики. Это убережет от того, что вы платили за трехкомнатную квартиру, а получите трехкомнатную.
Подпишите договор в двух экземплярах. Один останется у вас, другой будет храниться у ЖСК.
Платите взносы
Оплатите вступительный взнос, а также вовремя платите паевые взносы. Когда выплатите всю задолженность, не забудьте взять подтверждающие это справки. Они понадобятся в дальнейшем при оформлении права собственности на недвижимость.
Когда дом сдадут в эксплуатации, подпишите акт приема-передачи объекта недвижимости. В нем обычно указывают, что член ЖСК не имеет претензий к качеству недвижимости, и принимает ее.
Оформите право собственности
Чтобы оформить право собственности, посетите МФЦ или Росреестр лично, если он ведет прием граждан в вашем городе. Предоставьте сотруднику следующие документы:
договор членства в ЖСК — тот, который вы подписывали при вступлении в него;
договор покупки пая;
документы, которые подтверждают оплату паевых взносов — например, квитанции;
справку о выплате всей задолженности — ее берут в ЖСК;
акт приема-передачи недвижимости;
оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — она составляет 2 000 ₽ для физических лиц.
Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, напишет расписку, в которой укажет перечень принятых документов и дату подготовки. В течение 7–10 дней процедура завершится. В назначенную дату вам выдадут оригиналы документов и выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.

Порядок оформления договора
Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:
- Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
- Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
- Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
- Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
- Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
- Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.
После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:
- Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
- При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
- На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
- Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
- Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
- Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
- Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.
Проверка ЖСК
Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию
- Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
- Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
- Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
- Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
- Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такоеЧто это Как расшифровывается ЖСК? Жилищно-строительный кооператив. Иногда его еще называют ЖК, то есть жилым или жилищным кооперативом. Разница только в названии.
Жилищный кооператив — это форма объединения юридических или физических лиц, главная цель которых — строительство жилья и управление им. Люди создают ЖСК, принимают в состав членов ЖСК и собирают с них паевые взносы. На вырученные деньги строят дом, вводят его в эксплуатацию и позволяют оформить право собственности всем участникам кооператива.
Деятельность ЖСК регламентируется несколькими документами. Например, статья 116 ГК РФ определяет, что скрывается за этим понятием. В статье 110 ЖК РФ также определено, что относится к ЖСК, прописаны нормы регистрации кооператива. ФЗ №214 определяет ЖСК как единственную альтернативу долевому строительству, при котором будущие собственники доверяют свои деньги застройщикам.
Главная отличительная особенность ЖСК — то, что пайщики сами принимают все решения. То есть они не только собирают деньги, но и решают, на что их потратить. Полный контроль делает строительство прозрачным. После завершения строительства ЖСК преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, которое управляет многоквартирным домом.
Какими бывают
ЖСК бывает двух видов. Стандартный ЖСК — это кооператив, который занимается строительством многоквартирного дома. Еще бывают ЖНК. Жилищно-накопительные кооперативы тоже принимают средства от вкладчиков, но ничего не строят. Их цель — купить уже готовую недвижимость.
Чем отличаются от ДДУ, ТСЖ и УК
Главное отличие ЖСК от ДДУ — то, кто контролирует средства. В ЖСК деньгами распоряжаются все участники кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но при этом люди, заключившие договор долевого участия, более защищены на законодательном уровне.
ТСЖ и ЖСК: в чем разница? В том, что ТСЖ управляет домом, а ЖСК строит его. В обоих случаях членами кооператива и товарищества являются собственники недвижимости. Они совместно и добровольно принимают важные решения, контролируют движение денег по счетам.
УК — это управляющая компания: коммерческая организация, которая управляет МКД — многоквартирным домом. Главное отличие от ЖСК — то, что все решения принимает УК без участия собственников недвижимости.
Плюсы и минусы при покупке квартиры

Участие в ЖСК, несмотря на длительный период существования этой формы строительства, является довольно спорным вопросом и имеет как плюсы, так и минусы. К основным преимуществам относятся:
- Низкая стоимость. Этот фактор является основным плюсом от ЖСК, из-за которого в него и вступают многие граждане. Также платежи, которые совершаются в рамках оплаты стоимости жилья, могут совершаться с длительной рассрочкой и минимальной годовой процентной ставкой.
- Быстрое оформление. Поскольку договор ЖСК не подлежит госрегистрации, его заключение занимает минимальный период времени.
- Контроль строительства. Члены кооператива имеют доступ к бумагам компании и могут сами контролировать соблюдение сроков и другие важные моменты.
Однако при этом существуют и серьезные недостатки этой схемы:
- Минимальные обязательства застройщика. В частности, он не несет перед членами ЖСК никакой ответственности за нарушение сроков сдачи в использование готового объекта (отсутствуют какие-либо штрафы или пеня). Гарантийные обязательства за предоставленные членам квартиры также практически отсутствуют.
- Слабый контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК. В частности, он осуществляется только ревизионной комиссией или ревизором. Что касается контроля со стороны государственных органов, то он отсутствует.
- Отсутствие требований к строительным компаниям. В частности, они могут получить от членов кооператива деньги, не имея при этом разрешения на строительство. В отличие от договора долевого участия, при котором наличие данного документа — это обязательное условие.
В целом участие в ЖСК отличается довольно высокими рисками, существование которых связано, прежде всего, с более низкой стоимостью данного способа приобретения жилья.
Главный способ, как обезопасить себя от рисков — это серьезный подход к выбору застройщика.
Стоит выбирать только надежную компанию, которая уже имеет репутацию на рынке и провела не одну сделку по строительству домов в рамках ЖСК. Перед подписанием договора стоит просмотреть документы компании и получить информацию как о ней самой, так и о строящемся доме.
Договор ЖСК — что это такое?
Договор ЖСК – это популярный способ продажи новых жилых помещений. В нем описываются:
- условия вложения денежных средств пайщиком в постройку дома;
- первоначальный взнос, последующие оплаты;
- сроки, отведенные на строительство;
- описание и характеристика строящегося помещения;
- условия, на которых пайщик может выйти из кооператива, а также вернуть вложенные деньги.
Для договоров между ЖСК и собственником нет законодательно установленного образца.
Кооператив имеет полное право составлять его на любых условиях (сроки, условия продажи и возврат взносов), а пайщик может согласиться с ними, либо отказаться и подыскать для себя иной вариант. Договор всегда составляется на лучших для застройщика условиях.
Данный договор подписывается для урегулирования отношений между кооперативом и пайщиками. Действует на основании ФЗ 215 «О жилищно-накопительных кооперативах». Цель заключения договора об участии в ЖСК — обязать кооператив предоставить нужную квартиру покупателю по завершению строительства.
Справка ! 30% жилья в новостройках покупается по договору ЖСК.
Перед подтверждением своего согласия на покупку квартиры именно в этом ЖСК нужно:
- изучить его Устав, там должны быть сведения о:
- названии и местонахождении кооператива;
- цели работы;
- порядке входа и выхода из него;
- выплате пая и его величине;
- обязанностях руководящих органов;
- ликвидации и реорганизации.
- Проверить, имеется ли разрешение на постройку многоквартирного дома.
- Узнать про наличие свидетельства о праве собственности и аренды земельного участка.
- Разведать, не находится ли кооператив на стадии банкротства.
Как создать ЖСК
Как создать ЖСКСтроительный кооператив можно создать самостоятельно. Для этого нужно собрать инициативную группу, распределить обязанности и выполнить простой алгоритм действий.
Чтобы создать ЖСК, нужно:
подготовить устав ЖСК, план развития, собрать инициативную группу;
провести собрание среди инициативной группы, принять решение о создании ЖСК и запротоколировать его;
зарегистрировать ЖСК как юридическое лицо — для этого нужно предоставить в ФНС квитанцию об оплате госпошлины, протокол собрания, устав и другие учредительные документы.
Помимо основных документов, нужно будет предоставить заявление о регистрации.
Важно: регистрировать ЖСК нужно по его местоположению. ФНС в течение 3 дней зарегистрирует юридическое лицо.Особое внимание стоит уделить уставу. Статья 116 ГК РФ и статья 112 ЖК РФ предъявляют к нему особые требования. Согласно законодательству, в уставе должна быть следующая информация:
юридическое название организации, в котором обязательно должно присутствовать слово «кооператив»;
точный адрес местоположения ЖСК;
сведения о том, чем занимается кооператив и какие цели ставит перед собой;
точный порядок вступления в ЖСК, которым дальше будут руководствоваться все, кто хочет вступить в него;
размеры вступительных и паевых взносов;
порядок уплаты — например, в течение какого времени и на какие реквизиты новые члены ЖСК должны внести деньги;
порядок покидания ЖСК и выплаты паевого взноса, других выплат, положенных в этом случае;
ответственность за невнесение взносов;
состав руководства ЖСК и его компетенция — например, какие решения может принимать руководство без собрания;
состав и компетенция компании, которая контролирует деятельность кооператива;
порядок принятия решений, в том числе в случаях, когда они приняты единогласно или большинством голосов;
порядок компенсации убытков, понесенных в ходе деятельности, членами кооператива;
порядок реорганизации, ликвидации или последующего преобразования в ТСЖ.
К уставу можно добавлять свои пункты, которые не противоречат требованиям законодательства.
Разработать грамотный устав очень важно. Потому что если не осветить один из вопросов, можно понести серьезные убытки.С 1 июля 2019 года после регистрации все ЖСК обязаны размещать в общем доступе ряд документов. К ним относятся:
расчетная документация;
документы, подтверждающие право ЖСК на землю;
отчеты о голосованиях;
заключения ревизора ЖСК.
После создания также нужно выбрать ревизора на срок не более 3 лет. Ревизионная комиссия будет проводить плановые ревизии, отчитываться о бюджете перед членами ЖСК, формировать отчеты о своей деятельности. Порядок работы ревизионной комиссии следует прописывать в уставе жилищного кооператива.
Вопросы и ответы
Источники
Использованные источники информации.
- https://zhilye.com/zhsk/
- https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/zhsk/dogovor-uchastiya.html
- https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/zhsk/dogovor.html
- https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5c0642dded70c70437648ef1
- https://viplawyer.ru/osobennosti-i-otlichiya-ddu-i-zhsk/
- https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/zhsk/riski.html
- https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/zhsk/plyusi-minusi-riski.html
- https://viplawyer.ru/chto-takoe-zhsk/
- https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/dogovor-zsk.html